Предоплата за услуги, которые будут предоставлены после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, является обычной практикой. Однако, такая схема сопряжена с определенными бизнес-рисками: существует вероятность того, что объект не будет достроен, в этом случае руководство может быть привлечено к ответственности согласно Уголовному кодексу Российской Федерации. Налоговые риски в данной ситуации не так значительны: такая предоплата обычно рассматривается как аванс, с которого необходимо уплатить НДС, а право на вычет возникает только после фактического оказания услуг.

Начало использования объекта свидетельствует о завершении строительных работ и реализации проекта, а также о его полном соответствии установленным нормам и правилам. До момента ввода в эксплуатацию объект классифицируется как находящийся в процессе строительства.

Владельцы недвижимости часто запрашивают предварительную оплату будущих услуг для улучшения своего денежного потока. Так, например, клиенты могут оплачивать парковочные абонементы, даже если парковка еще находится в стадии строительства.

Задаток вместо аванса: каковы риски?

Привлечение инвестиций от частных лиц или организаций на этапе строительства не является незаконным. Однако, если ввод объекта в эксплуатацию произойдет позже установленного срока, это может быть расценено как неправомерное привлечение денежных средств, что повлечет за собой юридическую ответственность согласно статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации (включая возможность лишения свободы сроком до пяти лет).

Налоговые последствия

Если денежные средства поступили до начала эксплуатации объекта, они рассматриваются как предварительная оплата с аванса должен быть уплачен НДС (п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 167 НК РФ).

НДС с авансов

Для расчета НДС при получении предоплаты налоговую базу формируют на основе суммы поступивших денежных средств, включая НДС. Налог рассчитывается по ставке, установленной в пункте 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации.

НДС не начисляется, если:

• услуги не облагаются НДС (ст. 149 НК РФ),
• организация (ИП) освобождена от НДС (ст. 145 НК РФ).

При предоставлении услуг или продаже товаров за счет полученного аванса у продавца вновь возникает необходимость в расчете налоговой базы по НДС. Эта база формируется на основе продажной цены услуг (товаров) без включения НДС.

После фактического оказания услуги НДС, ранее начисленный на аванс, можно принять к вычету. Заявление на вычет действует в течение квартала. Перенос вычета на другие кварталы не предусмотрен.

После получения аванса продавец должен выставить счет-фактуру в течение пяти календарных дней с момента получения оплаты. При взаимодействии с физическими лицами обычно составляется один счет-фактура, охватывающий все авансы за отчетный период.

Налог на прибыль

При использовании метода начисления в бухгалтерском учете авансовые платежи по доходам не включаются в налогооблагаемую прибыль.

Согласно налоговому кодексу, доходы признаются в момент предоставления услуг, даже если оплата была произведена авансом (пункт 1 статьи 251, подпункты 1 и 3 статьи 271).