Организации, наиболее ощутившие на себе последствия пандемии, имеют право на перенос сроков арендных выплат в соответствии с законодательством. Предоставление аналогичной помощи другим предприятиям регулируется договором. Какие правовые акты следует учитывать при обсуждении условий с арендодателями?
Арендные платежи представляют собой значительную статью расходов для компаний, которая существенно влияет на бюджет бизнеса, особенно в условиях снижения потребительского спроса. В отдельных отраслях экономики они могут стать причиной финансовых потерь даже при отсутствии выручки, что обусловлено законодательными ограничениями или полной приостановкой деятельности всей индустрии.
Чаще всего коммерсанты обращаются к экспертам с вопросами о том, какие льготы им положены по закону, и какие меры они могут предпринять для уменьшения арендной платы, даже если их предприятие не входит в перечень организаций, пострадавших в наибольшей степени?
Cитуация c арендой сечас
Текущая обстановка характеризуется противоречиями. Часть предпринимателей осознает невозможность продолжения работы в прежнем формате и рассматривает вопрос о прекращении деятельности. Другие стремятся сохранить свой бизнес, например, некоторые рестораны прибегают к организации доставки, продолжая работу, но используя лишь часть своих площадей. Третьи предприятия надеются на возобновление работы, однако на данный момент они находятся в состоянии ожидания.
Основываясь на нашем опыте консультирования и на вопросах, которые задают предприниматели, нельзя утверждать, что в настоящее время будет наблюдаться значительный рост числа бизнесменов, уведомляющих арендодателей о досрочном расторжении договоров аренды.
Иногда арендодатели, стремясь сохранить существующие договоры, идут навстречу арендаторам, предоставляя отсрочки или изменяя условия соглашения. Для них приоритетнее сохранить текущую прибыль, чем искать новых арендаторов, особенно учитывая, что некоторые владельцы недвижимости приобрели площади в кредит.
Частые «юридические вопросы»
Значительная доля обращений поступает от организаций, деятельность которых в настоящее время ограничена.
У предпринимателя, использующего арендуемое помещение для организации ресторана и гостиничного комплекса, возникли определенные вопросы. Первый бизнес пока не приносит дохода, однако гостиница, потенциально способная функционировать, фактически простаивает из-за снижения туристического потока. Вопрос сводится к следующему: как поступить с арендными платежами в данной ситуации? Возможно ли их уменьшение, ссылаясь на обстоятельства непреодолимой силы?
Вопросы поступают также от организаций, чья деятельность не противоречит закону, однако бизнес не использует офисные помещения, поскольку большая часть сотрудников работает удалённо, согласно требованиям властей. Завершают список коммерческие структуры, чья деятельность не была ограничена.
Деятельность разрешена
Даже тем компаниям, которые могут осуществлять свою деятельность, могут встретиться трудности, касающиеся аренды.
Компания, выпускающая упаковку для пищевых продуктов, продолжает свою работу, поскольку она интегрирована с другими предприятиями, относящимися к сфере жизнеобеспечения. Однако владелец помещения пытается воспрепятствовать ее деятельности, аргументируя это необходимостью закрытия офисов на карантин. Конфликтная ситуация была разрешена: компании удалось направить владельцу помещений письмо, в котором напомнили о необходимости обеспечения функционирования бизнеса, деятельность которого не приостановлена, и невозможности принудительного прекращения его работы.
Общие рекомендации по разъяснительным письмам
В сообщении необходимо указать на Указы Президента № 206, датированный 25 марта 2020 года, и № 239 от 2 апреля 2020 года, определяющие порядок введения нерабочих дней для граждан страны. В пункте 4 Указа № 239 от 2 апреля 2020 года содержится уточнение о том, что данный режим не применяется к предприятиям, осуществляющим деятельность в ряде конкретных отраслей.
В дальнейшем письме владельцу помещения следует сослаться на Постановление Правительства № 762-р от 27 марта 2020 года, которое указывает на то, что перечень исключений распространяется на всю цепочку поставок. Это значит, что если организация изготавливает продукцию или предоставляет услуги для другой компании, чья сфера деятельности указана в президентском указе, она имеет право на продолжение деятельности.
Владельцу помещения следует напомнить, что его действия, затрудняющие работу компании, являются противозаконными. Он не имеет права препятствовать исполнению заключенного договора на основании закона. Продолжение таких действий будет являться прямым нарушением контрактных обязательств. В случае необходимости компания может обратиться в суд для защиты своих прав. Если арбитражный суд встанет на сторону организации, столкнувшейся с препятствованием законной деятельности, она получит право потребовать возмещения понесенных убытков с владельца помещения.
Проблемы информированности
Стремление некоторых собственников недвижимости к ограничению деятельности компаний, имеющих право на продолжение работы, вероятно, связано с тем, что большинство арендодателей проявляют излишнюю осторожность и опасаются штрафных санкций из-за незнания порядка применения законодательства. Вполне можно понять их позицию, поскольку в последние недели нормативные акты постоянно изменяются и дополняются, и не все могут оперативно отслеживать все изменения.
Обычно разъяснительного письма, которое мы обсуждали, бывает достаточно для урегулирования вопроса. Однако не исключено, что к собственникам недвижимости могут обратиться инспекторы и запросить объяснения относительно трудоустройства людей в период, когда большинство видов деятельности ограничены. В этом случае контролеру следует предъявить соответствующие документы, упомянутые нами ранее.
Деятельность запрещена
Какие действия следует предпринять компаниям, вынужденным приостановить свою деятельность, при взаимодействии с владельцами помещений?
Для понимания ситуации необходимо разграничить организации, приостановившие деятельность, и те, в которых работники перешли на удаленную работу. Изменения в регулировании арендных платежей, внесенные федеральным законом № 98-ФЗ, вступившим в силу 1 апреля 2020 года, направлены на оказание помощи бизнесу в решении вопросов, связанных с арендой.
Полностью прекратили работу
В отношении компаний, приостановивших работу в секторах экономики, наиболее затронутых пандемией коронавируса, следует отметить, что согласно пункту 1 Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года арендатор имеет право обратиться к арендодателю с предложением о заключении договора, предусматривающего отсрочку арендных платежей. Законодательство обязывает собственника помещения рассмотреть и подписать такое соглашение в течение месяца.
Набор условий, регулирующих данный документ, устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 439, принятым 3 апреля 2020 года.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 434, датированному 3 апреля 2020 года, определены отрасли, понесшие наиболее значительный ущерб в результате пандемии.
Согласно нормативным актам, компаниям предоставляется возможность отсрочки арендных платежей до 1 октября 2020 года. Эта отсрочка охватывает 100 % арендной платы на период действия режима нерабочих дней.
В настоящее время эти меры, согласно действующему законодательству, действуют до 30 апреля, однако могут быть продлены по решению органов власти, если не будет наблюдаться улучшения эпидемиологической обстановки. Действующая отсрочка распространяется до 1 октября 2020 года. Кроме того, с 1 мая по 1 октября вводится отсрочка в размере 50% от суммы арендной платы. Погашение задолженности перед собственниками помещений планируется осуществить в период с 1 января 2021 года по 1 января 2022 года.
Обязательства переносятся на следующий год. Также необходимо учитывать, что платежи должны производиться равными частями и не реже одного раза в месяц, при этом их сумма не должна превышать 50 % от арендной платы. По сути, вся задолженность будет разделена на равные части и погашена компаниями в течение года параллельно с текущими платежами.
В течение периода отсрочки штрафные санкции не применяются. Однако следует учитывать, что оплата коммунальных услуг, входящих в арендную плату, должна производиться своевременно, поскольку на них не распространяется действие указанного закона и действуют стандартные условия оплаты.
В договоре аренды участники могут предусмотреть дополнительные условия, однако они не должны ухудшать положения, определенные Правительством. Так, например, арендаторы имеют право выплачивать владельцу помещения сумму, которая меньше 50 %.
В течение месяца сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение. К примеру, его можно подписать 29 апреля, но при этом документом будет определен порядок расчетов, начиная с 1 апреля того же года?
В течение тридцати дней с момента обращения арендатора арендодатель обязан заключить соответствующее соглашение.
Компания направила проект документа 1 апреля, что подразумевает, что стороны должны подписать его до окончания месяца в любой день. В самом документе арендатор может зафиксировать, что скидка на арендную плату действует с 1 апреля. Согласно законодательству, предусмотрена ретроспективное действие подобного документа. Юридически соглашение можно оформить и после 30 апреля.
Согласно Постановлению Правительства РФ, даже если документ был подписан после окончания периода нерабочих дней, к примеру, 30 мая, его действие распространяется с даты введения ограничений.
Деятельность на «удаленке»
Существуют сложности с компаниями, способными к удаленной работе, при этом они не используют офисное помещение.
Несмотря на то, что деятельность подобных организаций законодательно не ограничена, власти рекомендовали перевести сотрудников на удалённую работу, а гражданам – по возможности избегать выхода на улицу и отказаться от использования общественного транспорта.
В данной ситуации арендатор имеет право обратиться к владельцу помещения с просьбой о предоставлении отсрочки платежа или снижении арендной платы на определенный срок. Это связано с тем, что фактическое использование помещения приостановлено. Несмотря на наличие имущества арендатора в офисе или на складе, сами площади остаются невостребованными. В качестве аргумента можно привести статью 451 Гражданского кодекса, которая регламентирует порядок внесения изменений или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.
Именно такие условия и являются теми самыми объективными обстоятельствами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации.
Ранее арендатор вел свою деятельность, и его работники регулярно посещали рабочие места. Однако в настоящее время обстановка изменилась: эпидемиологическая ситуация остается сложной и не поддается контролю со стороны работодателя. Организация вынуждена принимать меры для обеспечения безопасности персонала и соблюдать предписания государственных органов. Если гражданам запрещено покидать свои дома, продолжение работы становится невозможным. В связи с этим стороны рассмотрят возможность внесения изменений в условия договора.
В пункте 2 Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года, который мы ранее обсуждали, указано, что арендаторы и арендодатели имеют возможность корректировать размер арендной платы более одного раза в год. В пункте 3 этого же закона прописано право арендатора требовать снижения платежа в случае невозможности использования арендуемого имущества. Однако закон не устанавливает обязательства для собственника помещения по уменьшению арендной платы или предоставлению возможности рассрочки. Определение условий по данному вопросу остается на уровне договорных соглашений.
В настоящее время мы не фиксируем разногласий между собственниками и арендаторами, поскольку заключенные соглашения оказываются выгодными для обеих сторон. Если же участникам сделки не удастся прийти к компромиссному решению, арендатор будет вынужден расторгнуть договор, а владелец недвижимости потеряет клиента. В условиях снижения спроса и, как следствие, уменьшения арендных ставок, поиск нового клиента будет затруднительным. Данный подход является взаимовыгодным. В целом, анализ рынка показывает, что компании готовы к диалогу, что вызывает позитивные впечатления.
По данным интервью с Александрой Тюриной, старшим юристом компании «Гин и партнеры»