При использовании имущества в предпринимательской деятельности до момента его продажи, индивидуальный предприниматель обязан учесть полученный от продажи доход в налоговой базе при использовании упрощенной системы налогообложения. Это требование действует независимо от выбранного режима налогообложения и от видов деятельности, указанных при государственной регистрации.

При расчете налоговой базы для уплаты налога на УСН индивидуальный предприниматель учитывает доходы, полученные от продажи товаров, работ или услуг, которые определяются в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса, а также внереализационные доходы, порядок определения которых установлен статьей 250 НК РФ (пункт 1 статьи 346.15 НК РФ).

Вид деятельности значения не имеет

При использовании предпринимателем на УСН в качестве объекта недвижимости, доход от ее продажи включается в доходы, используемые для расчета налоговой базы.

Следует учитывать, что при налогообложении понятие «индивидуальный предприниматель» не привязано к конкретному виду деятельности. Физическое лицо, зарегистрированное как ИП и осуществляющее предпринимательскую деятельность, для целей налогообложения считается предпринимателем, вне зависимости от сферы его деятельности. Таким образом, все виды деятельности, которыми занимается ИП после государственной регистрации, должны квалифицироваться как предпринимательские.

При такой практике, если продавец использовал недвижимость в предпринимательской деятельности непосредственно перед моментом продажи или в этот период, суды рассматривают вырученную от продажи сумму как доход от предпринимательской деятельности, облагаемой УСН, и встают на сторону налоговых органов в возникающих спорах. Это подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 года № 18384/12, Постановлением АС Уральского округа от 1 сентября 2015 года № Ф09-6258/15 по делу № А76-31620/2014 и другими аналогичными решениями.

В Постановлении АС Центрального округа от 13 апреля 2017 года № Ф10-814/2017 по делу № А68-3092/2016 суд указал, что при реализации коммерческой недвижимости не требуется указывать виды деятельности, такие как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Налог с дохода, полученного от продажи данной недвижимости, индивидуальный предприниматель обязан уплатить в соответствии с УСН.

Как считать налоговую базу

Согласно пункту 1 статьи 346.17 Налогового кодекса Российской Федерации, доходы от продажи объекта недвижимости учитываются в момент получения оплаты от покупателя).

Индивидуальный предприниматель, использующий упрощенную систему налогообложения, уплачивает налог с общей суммы полученных средств (валовой выручки) по ставке 6%. При выборе объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», ИП уплачивает налог с суммы, равной разнице между доходами и расходами (чистой прибыли), – по ставке 15% (пункт 346.20 Налогового кодекса Российской Федерации).

При определении налоговой базы индивидуальный предприниматель, использующий метод «доходы минус расходы» при продаже коммерческой недвижимости, принимает во внимание следующие затраты:

• покупную стоимость объекта недвижимости и входной НДС по нему – после передачи права собственности на объект покупателю, независимо от того, получена ли от покупателя оплата (письмо Минфина России от 17.02.2014 № 03-11-09/6275);
• госпошлину, уплаченную за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости (подп. 22 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ);
• расходы, непосредственно связанные с реализацией объекта недвижимости, и входной НДС по этим расходам – после их фактической оплаты (п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Затраты, которые индивидуальный предприниматель понес при подготовке объекта недвижимости к продаже (например, достройка или дополнительное оснащение), не учитываются при расчете налоговой базы (согласно письмам Минфина России от 11.08.2014 № 03-11-11/39768 и от 08.06.2011 № 03-11-06/2/91).

Эксперт “НА” А.Е. Борисов