Владелец земельного участка, предоставляющий право пользования (сервитут), имеет право на получение законной платы, которую можно отнести к своим расходам. В некоторых случаях, определенных Налоговым кодексом РФ, пользователь сервитута может быть обязан выступать в качестве налогового агента по НДС. А в бухгалтерском учете учет сервитута может осуществляться различными способами, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Что такое сервитут и как его учесть в бухучете

Сервитут представляет собой ограниченное право на использование имущества, принадлежащего другому лицу, в сфере земельных отношений. Статья 23 Земельного кодекса устанавливает нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут может быть установлен, к примеру, чтобы предоставить возможность прохода и проезда через соседний земельный участок. В то же время, собственник участка продолжает владеть им, пользоваться им и распоряжаться им по своему усмотрению.

В соответствии с Рекомендацией Р-ХХ/2023 «СЕРВИТУТ», выпущенной Бухгалтерским методологическим центром ФОНД «НРБУ «БМЦ» 28 сентября 2023 года, учет сервитута у получателя предполагает определенные нюансы.

1. Для бухгалтерского учета сервитут не рассматривается как аренда.
2. Право ограниченного пользования чужим земельным участком не может быть отнесено к нематериальным активам. Земельный участок, являющийся объектом сервитута, не представляет собой для его обладателя независимый актив.
3. Если сервитут применяется для инвестиций во внеоборотные активы, то расходы, связанные с ним, учитываются как капитальные вложения. В соответствии с ФСБУ 26/2020, капитальные вложения включают затраты на приобретение, создание, улучшение и восстановление основных средств. К примеру, если получение сервитута предполагает проведение проектно-изыскательских работ или строительные мероприятия, то данные расходы на сервитут соответствуют требованиям, установленным ФСБУ 26/2020.
4. Порядок учета сервитутов, входящих в состав капитальных вложений, устанавливается учетной политикой организации, исходя из особенностей заключенных договоров, их продолжительности, размера выплат и иных условий.
5. Если сервитут не рассматривается как инвестиция во внеоборотные активы, то связанные с ним расходы относятся к операционным расходам.

В базе данных по прибыли учитывается плата за сервитут на земельный участок

Право ограниченного пользования земельным участком, известное как сервитут, может быть установлено как на фиксированный срок, так и бессрочно. За использование участка на таких условиях может быть предусмотрено единовременная плата в пользу собственника участка.

Организация имеет право включать в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, платежи, связанные с сервитутом в составе прочих расходов на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Об этом говорится в Письме Минфина от 4 декабря 2025 г. № 03-07-11/117672.

Вариантов отнесения в расходы два:

• если сервитут предоставлен на определенный период, то плата учитывается в расходах в течение установленного срока;
• если сервитут предоставлен на неограниченное время, то плата признается в расходах в течение срока, установленного организацией самостоятельно на основе требований обоснованности согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ.

В каких случаях лицо признается налоговым агентом в отношении НДС

В ряде случаев фирма считается налоговым агентом по НДС во взаимоотношениях с госорганами. Среди них обязанности налогового агента возникают, если организации (ИП) получают право ограниченного пользования земельным участком (сервитут).

Изменения в пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, касающиеся обязанности организаций и индивидуальных предпринимателей (налоговых агентов) по исчислению и уплате НДС в интересах лиц, которым предоставлен сервитут, вступили в силу 31 июля 2023 года на основании Федерального закона от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ. Применение этих положений началось с 1 октября 2023 года.

В соответствии с данной нормой, налоговый агент по НДС появляется только тогда, когда право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) предоставляется государственными органами или органами местного самоуправления в отношении участка, находящегося в собственности федерального центра, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также в собственности федеральной территории «Сириус».

Индивидуальный предприниматель, на которого оформлен сервитут, обязан рассчитать, удержать из полученных доходов и перечислить в бюджет сумму налога на добавленную стоимость (НДС). Сумма, уплаченная за установление сервитута, включается в расчет налоговой базы с учетом НДС. Расчет налоговой базы производится отдельно для каждого земельного участка.

В случае, если сервитут предоставляется другими организациями, они самостоятельно уплачивают налог на добавленную стоимость. В этом сценарии агентство по НДС не привлекается (согласно письму Минфина от 9 сентября 2024 г. № 03-07-11/85172).