Часто собственники жилья интересуются тем, легально ли сдавать квартиру на короткий срок, если они зарегистрированы как самозанятые?
Решение однозначно положительное. Налоговая служба в своих разъяснениях неоднократно заявляла, что самозанятые не имеют ограничений при сдаче квартир посуточно.
Федеральный закон № 422-ФЗ, принятый 27 ноября 2018 года, четко определяет, что доходы, полученные от аренды недвижимости, подлежат обложению налогом на профессиональный доход (НПД).
В соответствии с частью 2 статьи 4 и частью 2 статьи 6 соответствующего закона, объектом налогообложения налог на профессиональный доход (НПД) признаются доходы, полученные от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или отчуждения имущественных прав. При этом из налогооблагаемой базы исключаются доходы от уступки прав на недвижимость, за исключением поступлений, связанных с арендой (найманием) жилых помещений, как это определено в пункте 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ.
В связи с этим, финансовая служба акцентирует внимание на том, что самозанятые граждане имеют право уплачивать специальный режим налога со своих доходов от аренды жилой недвижимости. При этом длительность договора найма (будь то посуточная или долгосрочная) не имеет значения.
Постоянно возникающие в интернете несогласованные сведения являются ошибочными. Нормативные акты, касающиеся мини-отелей, никак не влияют на возможность применения налогового режима для сдачи обычных квартир краткосрочно.
Преимущества самозанятости при сдаче квартиры
- Удобство и простота. Учет полученных доходов и своевременная оплата налога осуществляются посредством специального приложения «Мой налог».
- Налоговое бремя сведено к минимуму: ставка составляет лишь 4% при взаимодействии с частными лицами и 6% – с организациями. Действует также налоговый вычет: для физических лиц предусмотрен процент в 1% от суммы до 10 000 рублей, а для юридических лиц – 2%, благодаря чему налоговое бремя становится еще легче.
- Использование несменяемых персональных данных гарантирует соблюдение правовых норм и исключает вероятность возникновения штрафных санкций и иных нежелательных последствий.
Предел дохода, доступный самозанятым, составляет 2,4 млн. рублей в год.В указанную сумму входят все поступления, полученные из различных источников, включая доходы, полученные от иных видов деятельности, осуществляемых в соответствии с НПД. Подобный принцип применяется и при суммировании доходов, полученных от нескольких объектов.
Однако, оформлять самозанятость для сдачи можно исключительно домовладений и квартир. Несмотря на визуальное сходство, апартаменты нередко классифицируются как коммерческая недвижимость, что исключает возможность использования данного режима налогообложения.
С суммы арендной платы, без исключения платежей по счетчикам и депозитов, необходимо будет уплачивать налог. В то же время, в перечень налогооблагаемой базы включены и другие коммунальные услуги.
Пример сдачи квартиры посуточно на НПД
Арендная плата за квартиру составляет восемьдесят тысяч рублей. Кроме того, арендаторы обязаны оплачивать коммунальные платежи фиксированной суммы – семь тысяч рублей, а также расходы по приборам учета, которые составляют три тысячи двести рублей. В качестве гарантии требуется внесение депозита, равного месячной сумме аренды.
В итоге налогооблагаемая база составит:
(если арендатором является физическое лицо, то рассчитанная сумма составит три тысячи четыреста восемьдесят рублей. Это достигается путем умножения (80 000 + 7 000) на 4.
Как начать сдавать квартиру как самозанятый
- Для доступа к функционалу потребуется регистрация в мобильном приложении «Мой Налог» либо на официальном сайте Федеральной налоговой службы.
- Вид деятельности: краткосрочная аренда жилой недвижимости».
- По итогам каждой сделки аренды следует фиксировать полученный доход в приложении.
Автор. Д.Афанасова