Основополагающее правило
Налоговые льготы по налогу на недвижимость для сельскохозяйственных производителей распространяются на имущество (пункт 3 статьи 346.1 Налогового кодекса Российской Федерации):
- при производстве сельскохозяйственной продукции;
- в процессе первичной обработки сырья и его дальнейшей промышленной переработки, а также при последующей продаже;
- при оказании услуг другим сельхозпроизводителям.
Исключение из освобождения от налога на имущество организаций составляют административные постройки, офисные помещения, гостиничные комплексы, общежития, жилые дома, столовые и другие объекты, которые не задействованы непосредственно в производстве, переработке или продаже сельскохозяйственной продукции. Также данная льгота не распространяется на активы, предоставленные другим лицам по договорам аренды либо фрахтования с использованием условий бербоут-чартера или тайм-чартер (согласно разъяснению Федеральной налоговой службы от 1 апреля 2020 г. № БС-4-21/5557@).
Ремонты и консервация
Сельскохозяйственные предприятия имеют право на освобождение от уплаты данного налога не только в отношении активов, применяемых для основной деятельности, но и тех, которые временно законсервированы или выводятся из эксплуатации на период ремонта.
Согласно письму Министерства финансов от 26 июля 2018 года, номер 03-05-04-01/52417, касающемуся активов, переведенных в состояние временного хранения, приостановка эксплуатации объектов сельского хозяйства из-за их консервации не считается применением этих ресурсов для иных целей. В результате этого имущество освобождается от уплаты налога на недвижимость.
Пояснения относительно проведения ремонтных работ были предоставлены Федеральной налоговой службой в сообщении, датированном 6 августа 2026 года.
Налоговый орган, опираясь на решение Верховного Суда, сформулировал однозначный ответ: проведение ремонта является неотъемлемой частью хозяйственной деятельности. Действия по подготовке производственного помещения или склада к эксплуатации (включая приведение в надлежащее состояние и обновление) равносильны непосредственному применению объекта для сельскохозяйственных нужд.
Ключевым моментом является специализация строения под нужды сельского хозяйства. В случае если параметры помещения исключают возможность его применения для частных или домашних целей, а проводимые улучшения ориентированы на расширение производства сельскохозяйственной продукции, то организация освобождается от уплаты налога на недвижимость.
Если актив применяется как в сельском хозяйстве, так и в других сферах.
В Налоговом кодексе отсутствует перечень объектов, которые могут быть изъяты из налогообложения. Кроме того, там не дается разъяснения относительно возможности применения данной льготы в ситуации, когда имущество используется как для сельскохозяйственных нужд, так и для других целей.
Вопрос разъяснила ФНС письмом от 26 июня 2023 г. № БС-3-21/8308@.
В ситуациях, когда недвижимость эксплуатируется одновременно для ведения сельского хозяйства и осуществления другой деятельности, согласно принципам бухгалтерского учета, предприятие рассматривает ее как единый объект основных средств. Налоговое законодательство не предусматривает возможность расчета налоговой базы по налогу на имущество пропорционально доходам от реализации продукции или услуг, полученным в рамках каждого вида деятельности, либо исходя из иных критериев.
Следовательно, если организация использует указанные объекты одновременно для сельскохозяйственной и другой деятельности в течение отчетного периода, то данные объекты освобождаются от налога на имущество.
Судебные инстанции придерживаются аналогичной точки зрения (определением АС Поволжского округа от 25 ноября 2022 г. № Ф06-25254/2022 в деле № А55-4360/2022).
В свою очередь, Федеральная налоговая служба в своем разъяснении от 11 апреля 2024 г. (№ БС-4-21/4325@) подчеркнула отсутствие установленной законодательством методики определения суммы налога на имущество исходя из объема доходов от продажи товаров, выполненных работ или оказанных услуг, либо других параметров в ситуациях, когда объект имущества используется не по прямому назначению.
Гаражи под вопросом
Кроме того, согласно разъяснениям контролирующих органов, освобождение от уплаты налога на имущество юридических лиц при сельскохозяйственной деятельности не распространяется на гаражные помещения (Письмо Минфина России от 21 июля 2023 г. № 03-05-04-01/68705 и Письмо ФНС России от 24 июля 2023 г. № БС-4-21/9378@).
Применение льготного режима не предполагает, чтобы используемое имущество было предназначено исключительно для производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки и дальнейшей реализации.
Так, налоговые органы не смогли классифицировать гараж как объект недвижимости для целей исчисления налога по кадастровой стоимости у сельскохозяйственного предприятия (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 марта 2025 г. по делу № А35-8466/2023).
Суть спора.
Юридическое лицо, зарегистрированное как сельхозпроизводитель, владеет гаражом. Налоговый орган списал средства со счета организации в качестве уплаты налога за этот объект.
В ответ на претензию фирмы в вышестоящий налоговый орган было указано, что гараж не применяется для деятельности по производству, переработке или продаже сельскохозяйственной продукции и, следовательно, подлежит обложению имущественными налогами исходя из кадастровой стоимости.
Компания обратилась в арбитражный суд и получила поддержку со стороны судов апелляционной и кассационной инстанций. Судебное решение было основано на следующих аргументах.
При определении размера налога на недвижимость в отношении гаража налоговый орган учел его основное предназначение, однако не представил убедительных аргументов, подтверждающих отсутствие сельскохозяйственного использования.
Обязанность предоставления доказательств того, что гараж эксплуатируется для нужд сельского хозяйства, была возложена на налогоплательщика, и он успешно выполнил это: в спорном помещении хранятся запасные комплектующие и инструменты для обслуживания сельскохозяйственной техники, а категория земли, где расположен объект, определена как «сельскохозяйственное производство».
Следует отметить, что обязанность уплачивать налог по кадастровой стоимости распространяется исключительно на индивидуальных предпринимателей, занимающихся сельским хозяйством, поскольку они платят не организационный налог на имущество, а его разновидность для физических лиц.
Налог за объекты незавершенного строительства необходимо уплачивать.
Согласно письму Федеральной налоговой службы от 23 августа 2023 года № СД-4-21/10771@, сельскохозяйственные товаропроизводители обязаны уплачивать налог на имущество по объектам незавершенного строительства.
Градостроительный кодекс Российской Федерации запрещает ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, строительство которых еще не закончено.
Исходя из этого положения, льготы по налогу на имущество для организаций в отношении объектов незавершенного строительства, используемых (включая производство, переработку, продажу сельскохозяйственной продукции или предоставление услуг сельхозтоваропроизводителями) до окончания их возведения, не действуют.
Сельскохозяйственным предприятиям важно учитывать требования Градостроительного кодекса в целом:
- Использование готового здания или строения возможно лишь при наличии у застройщика документа, подтверждающего его соответствие требованиям и разрешающего начало эксплуатации – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта о допуске к использованию (часть вторая статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации);
- В ситуациях, когда для возведения капитальных объектов не требуется оформление разрешительной документации, их ввод в действие осуществляется после завершения строительных работ (часть третья статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).