При продаже незавершенного строительства право собственности на него регистрируется как у продавца, так и у покупателя. Однако иногда передача объекта покупателю осуществляется до завершения регистрации прав. Как отразить это в бухгалтерском учёте для продавца?
Момент признания дохода от продажи имущества.
В бухгалтерском учете важно отразить переход права собственности при продаже имущества. Доход от продажи показывают в составе прочих доходов только после регистрации права собственности на нового собственника.
Расходы также учитываются аналогично. <%@> относятся к категории прочих и признаются в момент перехода права собственности на объект к покупателю (п. 7, 10.1, 16, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, п. 11, п. 14.1, п. 19 ПБУ 10/99).
Этот порядок признания выручки применим и при продаже недвижимости, находящейся в стадии строительства.
Регистрация права собственности
Предприятие должно зарегистрировать право собственности на незавершенный объект перед его продажей (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Только после этого возможно совершить сделку купли-продажи.
Передача выполняется на основании акта передачи или другого документа, подтверждающего сделку, подписанного сторонами согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право на объект тоже необходимо зарегистрировать (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Иногда покупатель получает товар раньше, чем оформит собственность на него.
Записи в бухучете
Внеоборотные активы учитываются в структуре баланса. по строке 1150.
При продаже объекта незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности покупателю продавец может показывать его на счете 45 «Товары отгруженные», но на отдельном субсчете «Переданные объекты недвижимости». До признания прочих доходов и расходов, то есть до регистрации перехода права собственности, это возможно.
В бухучете продавца этот предмет войдет в состав оборотных активов, которые отображаются … по строке 1210.
Минфин предлагал такие рекомендации (см. письма от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74052, от 27 января 2012 г. № 07-02-18/01 и др.).
Продавец осуществляет записи в бухгалтерии следующими способами.
На дату передаточного акта:
Дебет 45 Кредит 08
Покупатель получил объект, строительство которого не завершено, но собственность на него не перешла.
Дебет 76 (НДС с отгрузки) Кредит 68
НДС исчислялся при отправке товаров, но право собственности не передавалось.
К моменту передачи владения имущества приобретателю:
Дебет 62 Кредит 91-1
Учтено доходы от продажи недостроенной недвижимости.
Дебет 91-2 Кредит 76 (НДС с отгрузки)
В расчет включен налог на добавленную стоимость от продажи объекта незавершенного строительства.
Дебет 91-2 Кредит 45
В расходы учтена стоимость списанного объекта незавершенного строительства.