Приобретая аварийное строение, можно снести его и построить на этом месте недвижимость для предпринимательской деятельности. Также возможно произвести ремонт или реконструкцию. При этом расчет затрат будет отличаться в каждом случае.
Расходы на ликвидацию ОС
При закрытии объекта основных средств к внереализационным расходам относят затраты на ликвидацию выведенных из эксплуатации ОС и сумму недоначисленной амортизации. В расчет также включаются расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и других объектов, монтаж которых не завершен. К таким расходам относятся затраты на демонтаж, разборку и вывоз разобранного имущества (подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Данное правило не действует, когда объект уничтожают для постройки нового имущества, которое подлежит амортизации. В такой ситуации остаточная цена ликвидированного объекта… включается в первоначальную стоимость создаваемого ОС.
Минфин считает, что Вытраты на разбор объекта перед постройкой считаются расходами. Расходы, связанные с изготовлением и доведением до эксплуатационного состояния объекта основных средств, согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ, формируют первоначальную стоимость основного средства (письмо ФНС от 21 июня 2024 г. № КЧ-4-9/7026@).
Налоговые органы также указали, что приобретенное для сноса сооружение необходимо сначала поставить на учет и зарегистрировать право на него. Однако не всё расходов на его демонтаж можно учитывать единовременно, поскольку величина расходов всегда зависит от характера и условий их проведения.
Стоимость объекта, подлежащего амортизации, учитывается в расходах последовательно – путем начисления амортизационных отчислений.
Если аварийное здание не сносить?
Купленный аварийный объект можно оставить без сноса.
Во-первых, его можно отремонтировать. Расходы на капитальный ремонт по статье 260 НК РФ считаются прочими расходами и признаются при налогообложении прибыли организаций в отчетном (налоговом) периоде, когда они были осуществлены.
Старое здание возможно модернизировать, реконструировать, достроить и дооборудовать. Расходы на эти работы входят в первоначальную стоимость основных средств и списываются по амортизации (п. 5 ст. 270 НК РФ). В этом случае допустимо использовать амортизационную премию согласно пункту 9 статьи 258 НК РФ.
Из письма Минфина России от 7 августа 2015 года № 03-03-06/45638 следуют такие выводы.
Особенности учета земельного участка
Часто случается так, что компания сталкивается с проблемой аварийного нежилого строения. Приобретает землю, где находится объект. Налогообложение в этой обычной хозяйственной ситуации определяется целью покупки здания (ссылаясь на письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-03-06/45638).
Земельный участок – неамортизируемое имущество. Его включают в состав основных средств, но амортизация на него не начисляется (п. 2 ст. 256 НК РФ).
Добавим, что:
- Стоимость любого земельного участка учтенная в расходах возможна только при его продаже (подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ).
- Продажа земельных участков освобождается от НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).