Иногда сложно определить, возникает ли в определённой хозяйственной ситуации объект обложения НДС. Часто это происходит, когда арендатор возвращает арендодателю имущество, которое пришлось модернизировать, а отдельные улучшения от предмета аренды разделить без его повреждения невозможно.
Реализация в целях НДС
Продукция считается проданной после того, как собственность на неё переходит к новому владельцу.
Чтобы правильно рассчитать НДС при реализации, нужно определить:
Место продажи товаров, работ или услуг. В России реализация облагается налогом на добавленную стоимость, за пределами страны — нет.
Налоговую базу иногда определяют по собственным правилам.
Ставка налога для уже проданных товаров (работ, услуг).
Дата начисления налога к оплате в бюджет.
Действия, не считающиеся реализацией, соответственно, не подлежат налогообложению НДС. В пункте 2 статьи 146 НК РФ перечислены объекты имущества, подлежащие передаче арендодателю. Перечень закрытый и не включает случаи передачи неотделимых улучшений арендодателю от арендатора по завершению договора аренды в возмездном или безвозмездном порядке.
Возврат арендованных вещей с неотделимыми улучшениями требует учета налога на добавленную стоимость, который зависит от правильного определения налоговой базы и момента уплаты.
Суд Центрального округа от 13 января 2022 г., дело № А83-20406/2020 установил: передаваемые арендодателю неотделимые улучшения с остаточной стоимостью, имеющие стоимостную и физическую характеристики, подлежат включению в налоговую базу при расчете НДС.
Министерство финансов разделяет это мнение (см., например, письмо Министерства финансов от 7 декабря 2021 г. № 03-07-11/99211).
Зачем начислять НДС при переходе неотделимых улучшений собственнику недвижимости?
В случае возврата арендованного объекта право собственности на пристройки, внесенные арендатором, переходит арендодателю. Это ключевой показатель реализации.
В целях налога на добавленную стоимость передача, и безвозмездная в том числе, считается отдельным объектом обложения.
В Постановлении АС Уральского округа от 30 сентября 2021 г. № Ф09-7212/21 по делу № А76-10767/2020 судьи пришли к такому выводу, основываясь на подпункте 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.
Внесенные арендатором улучшения, переданные после окончания аренды, повышают стоимость имущества для собственника и представляют ему материальную выгоду.
Налог на добавленную стоимость (НДС) уплачивается, когда арендодателю передаются результаты работ по улучшению арендуемого имущества, которые неразделимы без ущерба для этого имущества. Это касается ситуаций, даже если работы выполнялись не самой организацией, а подрядчиками.
Аренда имущества: платная или бесплатная передача?
При реализации неотделимых достоинств обязана быть рассчитана стоимость добавленной стоимости. Не имеет значения, платная или бесплатная будет передача.
Постановлением АС Волго-Вятского округа от 30 сентября 2022 г. № Ф01-5048/2022 по делу № А17-204/2020 установлено, что при осуществлении неотделимых улучшений арендуемого имущества за счет собственных средств арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после завершения договора.
При отсутствии в договоре условий о возмещении арендатору затрат на неотделимые улучшения передача (будет) безвозмездной.
Неотделимые улучшения, переданные арендодателю компанией, являются отдельным объектом налогообложения НДС.
Как определить налоговую базу
Судебные акты установили правила расчета налоговой базы при продаже улучшений, неразделимых с арендованным имуществом.
Судьи определили порядок расчета налоговой базы по НДС для случаев передачи неотделимых улучшений, в том числе безвозмездных, которые являются самостоятельным объектом налогообложения.
Стоимость произведенных улучшений определяет величину соответствующих расходов арендатора (Постановление АС Уральского округа от 30 сентября 2021 г. № Ф09-7212/21 по делу № А76-10767/2020).
Когда платить
Важным аспектом является вопрос о сроке уплаты налога на добавленную стоимость.
Если неотделимые улучшения, передающиеся арендодателю при возврате арендованного объекта, обладают стоимостью и физическими характеристиками, их передача признается реализацией и подлежит налогообложению НДС (п. 1 ст. 38, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако возникновение обязанности по уплате налога не всегда совпадает с датой возврата имущества.
Постановление АС Центрального округа от 13 января 2022 г. № Ф10-5799/2021 по делу № А83-20406/2020 указывает: при отсутствии соглашения о передаче неотделимых улучшений, момент определения налоговой базы не должен быть связан с моментом возврата предмета аренды. Судьи считают, что обязанность по уплате НДС возникает у арендатора в квартале фактического выбытия неотделимых улучшений из собственности. Этот момент определяется датой их списания с баланса.
Задержка грозит штрафами.
Есть исключение
В случае возврата помещения, сдаваемого в аренду государственными органами или органами местного самоуправления, действуют особые правила по налогу на добавленную стоимость.
По пункту 18 статьи 146 Налогового кодекса освобождается от НДС безвозмездная передача государственным органам или органам местного самоуправления результатов работ по созданию или реконструкции систем теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, которые находились в временном пользовании у организаций.
Эта же норма освобождает от НДС безвозмездную передачу органам государственной власти или местного самоуправления объектов теплоснабжения, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отдельных объектов таких систем, созданных организацией в течение срока действия договоров аренды.
Для освобождения этих операций от НДС нужно соблюсти одно условие.
В письме Министерства финансов от семнадцатого ноября двадцать двадцатого года под номером 03-07-11/100059 заявлено о данном заключении.
НДС не оплачивают, если для объектов заключены концессионные соглашения по статье 51 части 1 Федерального закона от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
Данное положение прописано в подпункте 18 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.