Индивидуальный предприниматель (ИП) включает в расчет налога по упрощенной системе налогообложения (УСН) доход от продажи недвижимости, которая сдавалась в аренду. Не имеет значения, приобретена ли эта недвижимость до регистрации ИП как физического лица.
Гражданин, первоначально приобретший недвижимость для личного пользования, а после перешедший к сдаче её в аренду и зарегистрировавший ИП на упрощённой системе налогообложения, должен учитывать полученный доход при расчёте налога по УСН при продаже недвижимости.
Вывод утвержден постановлением Верховного суда РФ от 04 мая 2022 года № 305-ЭС22-5666 по делу № А41-8332/2021.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды имущества принадлежит собственнику. Владелец недвижимости может сдавать помещения в аренду как физическое лицо, не являясь зарегистрированным индивидуальным предпринимателем. Регистрация ИП для сдачи принадлежащего имущества не обязательна.
Если сдавать недвижимость в аренду – это бизнес, то собственнику требуется зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Предпринимательская деятельность определяется рядом аспектов, включая назначение предоставляемых в аренду нежилых помещений, цели их эксплуатации, задачи приобретения и другие подобные критерии.
Люди, занимающиеся предпринимательством без регистрации как юрлиц, но не являющиеся ИП, не могут утверждать, что не считаются индивидуальными предпринимателями.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости не относится к деятельности самозанятых (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 05.03.2021 № 03-11-11/15838). Самозанятые могут сдавать в аренду квартиру или другое жилое помещение.
Когда есть предпринимательская деятельность
В письме Минфина РФ от 24.06.2016 № 03-11-11/37017 сказано, что при наличии у гражданина имущества коммерческого назначения и его сдачи в аренду на систематической основе такая деятельность признаётся… предпринимательской. В подобной ситуации лицо должно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Показатели занятия деятельностью аренды недвижимости можно обнаружить в характеристиках гражданина-предпринимателя.
- В собственности находится имущество с коммерческим, производственным и предпринимательским предназначением.
- Ранее недвижимость служила для ведения бизнеса.
Доказывать ведение предпринимательской деятельности можно договорами аренды сроком более года с продлениями, а также регулярно заключаемыми соглашениями.
Доходы ИП на УСН
Система налогообложения на упрощенной основе (УСН) учитывает все доходы от предпринимательской деятельности, включая доходы от продажи имущества.
Если недвижимость перед продажей сдавали в аренду, значит, ее применяли в предпринимательских целях.
Купленная и зарегистрированная на физическое лицо недвижимость без указания статуса предпринимателя не означает автоматически, что она предназначена для личного использования, а не для бизнеса.
Если предприниматель реализует имущество, заявляя о его непричастности к деятельности, поскольку приобрел его как физическое лицо, то вырученные средства включаются в состав доходов для расчёта налога по упрощённой системе (УСН).