Для учёта расходов на арендованное имущество существуют правила. Сначала необходимо выяснить характер работ, а затем выбрать способ учёта в зависимости от возмещения арендодателем стоимости.
Определимся, что такое ремонт?
Градостроительный кодекс определяет капитальный ремонт как замену или восстановление строительных конструкций и их элементов, а также систем (сетей) инженерно-технического обеспечения объектов недвижимости и их элементов.
Уточняйте в бераторе: Виды ремонта по ГОСТ
Ремонт – это работы, в процессе которых изношенные конструкции и детали заменяют полностью или устанавливают более прочные и экономичные. Это восстанавливает эксплуатационные возможности объектов или даже улучшает их. При этом класс, категория и первоначально установленные показатели работы остаются прежними.
Таким образом, Ремонтные работы направлены на ликвидацию поломок, делающих использование объекта невозможным или небезопасным. .
Капитальные ремонты осуществляют не часто — ежегодно или даже с меньшей периодичностью.
Ремонт ведется текущим образом без остановки работы зданий, обычно несколько раз за год. Цель – ликвидация небольших дефектов и поломок, чтобы избежать быстрого износа или полной неисправности объектов основных счетов.
Ремонт арендованного имущества
Затраты на ремонт арендованного имуществаВ состав прочих расходов включаются, при выполнении следующих условий.
- С помощью имущества осуществляют деятельность с целью получения прибыли.
- Арендатор несёт ответственность за проведение ремонта, и арендодатель ему в этом не возмещает затраты.
Что считать реконструкцией
В пункте 2 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации приводится определение реконструкции. Перестройка объекта ОС направлена на улучшение его технико-экономических характеристик. (срок эксплуатации, мощность и т.п.) и ведет к:
- увеличению производственных мощностей;
- улучшению качества выпускаемой продукции;
- изменению номенклатуры выпускаемой продукции.
Для признания работ реконструкцией по налогам нужен проект реконструкции.
В Градостроительном кодексе упоминается также реконструкция (п.14 ст. 1 ГСК РФ). Это группа строительных работ, имеющих целью:
- Изменение характеристик построек, таких как высота, количество этажей, площадь, объем, посредством надстроек, перестроек или расширений.
- Ремонт или замена основных конструктивных элементов строений и сооружений (кроме замены отдельных частей на равноценные или модернизированные, а также их ремонта).
- Изменение свойств трубопроводов, линий электропередачи и линий связи, вызывающее смену типа, разряда или начальных характеристик работы объектов (например, мощности, грузоподъёмности), а также границ охраняемой зоны.
Реконструкция выполняется исключительно для объектов капитального строительства — зданий, сооружений и линейных объектов. Автомобили и другое техническое оборудование подлежат модернизации, а не реконструкции.
Что такое неотделимые улучшения
Нельзя удалить без повреждения имущества улучшения, такие как построенная кирпичная стена в офисе арендатора. Как учитывать эти расходы?
Однозначно ответить нельзя. Также нужно выяснить, изменилось ли назначение объекта из-за появления стены. Какие работы способны приносить неизбежные улучшения? .
При принятии решения об амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 апреля 2022 года № Ф04-766/2022 по делу № А45-18710/2020 установлен порядок амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества.
1. Определить суть выполненных работ.
При изменении первоначальной стоимости основных средств из-за работ затраты на их улучшение начисляются по амортизации.
Остальные виды работ, не приводящие к признакам достройки или дооборудования и не повышающие стоимость основных средств, учитываются как текущие расходы.
2. Убедиться, возмещает арендодатель расходы или нет.
Расходы нужно принимать во внимание, основываясь на том, покрывает ли арендодатель соответствующие издержки.
Если собственник жилья не оплачивает расходы
Если арендодатель не возвращает расходы, то арендатор списывает их по амортизационному методу. Амортизация начисляется после использования улучшенного основного средства (капиталовложений) и до конца срока арендного соглашения.
Для расчета выплат применяют эксплуатационный срок самого объекта или капитальных вложений в него. классификации ОС .
В случае завершения действия договора аренды арендатор обязан остановить расчет амортизации для данного имущества.
Владелец жилья не списывает стоимость незаменимых улучшений, полученных им бесплатно, и их цена не входит в доход.
Что делать с расходами после окончания договора аренды?
Обычно срок эксплуатации арендованного имущества превышает период, на который компания получила его в аренду. Расходы арендатора, связанные с капитальными затратами на арендованное имущество, которые за время действия договора аренды не были списаны через амортизацию, не включаются в состав его расходов.
Недостаточно амортизированная часть стоимости капитальных затрат считается имуществом, безвозмездно переданным арендодателю. Стоимость такого имущества в налогооблагаемую прибыль не включается (п. 16 ст. 270 НК РФ).
Посмотрите пример , что делать с недоамортизированной частью капвложений.
В случае продления договора аренды по истечении срока действия арендатор имеет право на дальнейший отсчёт амортизации.
Как пролонгировать договор аренды, читайте в бераторе.
Если арендодатель возмещает расходы
Когда арендатор создает неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем и договор предусматривает возмещение арендодателем затрат, происходит иной учет. Арендодатель в таком случае амортизирует неотделимое улучшение.
В договоре аренды следует указать момент передачи неотделимых улучшений на баланс собственника. как он будет их учитывать .
В день сдачи доработок собственнику у арендатора появляется прибыль, а у владельца – затраты.
В жизни может встречаться разное по арендному имуществу. Разрешено ли начислять амортизационную премию за неотделимые улучшения арендуемого имущества? . Бератор ответит и на этот вопрос.