Налог на добавленную стоимость подлежит уплате в бюджет в установленный день. В Налоговом кодексе это обозначено как «момент определения налоговой базы». Необходимо учитывать общие условия определения этого момента и особенности, возникающие при реализации в различных хозяйственных ситуациях. Министерство финансов предоставило много разъяснений по услугам аренды.
ГК РФ об аренде
Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы, полученные арендатором от использования имущества, принадлежат ему.
Статья 624 ГК РФ допускает возможность передачи арендованного имущества в собственность арендатора после окончания срока аренды или раньше, если арендатор заплатит всю сумму, оговоренную договором, как цена выкупа.
Юридические лица могут получить жилье в собственность и/или пользование по договору аренды, но лишь для размещения граждан.
Налоговая база по НДС по услугам аренды
По аренде налоговая база по НДС возникает За день до окончания квартала (письмо Минфина от 2 сентября 2024 года № 03-03-06/1/82690).
При аренде имущества объект налогообложения НДС возникает при его фактической передаче.
Период расчета налога на добавленную стоимость — это квартал. Базу для налогообложения устанавливают на одну из дат, предшествующих дате поставки или дате оплаты.
Если получена авансовая оплата, налоговую базу по НДС устанавливают в день её получения.
Без предоплаты срок определения налоговой базы приходится на последний день квартала, что распространяется и на безвозмездную аренду.
Коммунальные платежи
За предоставленное имущество арендатор может выплачивать собственнику коммунальные платежи за использованные услуги. Порядок начисления НДС по таким платежам определяется условиями договора аренды (письмо Минфина от 17 декабря 2024 г. № 03-07-11/127323).
- При включении платежей за коммунальные услуги в переменную стоимость аренды, арендодатель обязан рассчитывать НДС с общей суммы оплаты аренды, которая включает коммунальные расходы.
- Если оплата услуг ЖКХ не входит в стоимость аренды и служит компенсацией арендодателю за содержание сдаваемых в аренду помещений, то данная сумма не подлежит налогообложению НДС.
Перерывы в оказании услуг аренды
В письме от 12 декабря 2022 г. № 03-03-06/1/121501 Минфин осветил вопрос об уплате НДС при предоставлении услуг по аренде имущества. Рассмотрена ситуация, когда услуги по аренде временно не оказываются.
Налоговая база по налогу на добавленную стоимость устанавливается согласно положениям Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 5 статьи 38 НК РФ, услуга – это деятельность, результаты которой не имеют материального воплощения и реализуются в процессе ее осуществления. Реализация услуг признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Объект налогообложения НДС по услугам аренды недвижимости появляется при фактическом предоставлении этих услуг.
Согласно пункту 1 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации, момент установления налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при предоставлении услуг аренды имущества определяет самая ранняя из указанных дат.
- День оплаты, или частичная оплата, за будущие услуги.
- Последний день налогового периода (квартала), когда предоставляются услуги, не зависит от сроков получения арендной платы по графикам, утвержденным договором аренды.
При наличии в договоре аренды положений о приостановке предоставления услуг объект налогообложения НДС за эти промежутки времени не формируется.
Аренда жилого помещения
Информация о характеристиках расчета налоговой базы при сдаче жилья в аренду содержится в письме Министерства финансов от 24 июня 2025 года № 03-07-07/61219.
Согласно статье 146 НК РФ, объектом налогообложения НДС являются операции по продаже товаров, работ и услуг на территории России, а также передача прав на имущество.
Переход права собственности на жилое помещение – это осуществление сделки.
Услуги по предоставлению жилых помещений в жилищном фонде любой собственности не облагаются налогом на добавленную стоимость.
Продажа жилых домов, комнат и долей в них не облагается налогами на добавленную стоимость (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Если договор аренды жилья, составленный по закону РФ о гражданском кодексе, предусматривает переход жилого помещения во владение арендатора после срока аренды или до него при условии внесения арендатором всей суммы выкупной цены, указанной в договоре, то полученные арендодателем суммы оплаты по такому договору в налоговую базу по НДС не включаются.