Налоговые органы требуют уплаты НДС в бюджет в момент формирования налоговой базы, с учётом как общих правил определения этого момента, так и специфики, вызванной различными хозяйственными обстоятельствами. Особенно много вопросов возникает в отношении НДС, начисляемого при оказании услуг аренды.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды предполагает, что арендодатель (наймодатель) предоставляет арендатору (нанимателю) имущество для временного владения и пользования или только для временного пользования за определенную плату. При этом все доходы, полученные арендатором от использования этого имущества, переходят в его собственность.
В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия о переходе имущества в собственность арендатора могут быть включены в договор аренды. Это может произойти как после завершения срока аренды, так и до его окончания, при условии, что арендатор оплатит полную выкупную цену, указанную в договоре.
Договор аренды также может быть заключен с юридическими лицами для передачи им жилого помещения во владение и (или) пользование. В таком случае юридическое лицо обязуется использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан.
По аренде налоговая база по НДС возникает в последний день квартала (письмо Минфина от 2 сентября 2024 г. № 03-03-06/1/82690).
В соответствии с действующим законодательством, предоставление имущества в аренду облагается НДС с момента фактического оказания соответствующих услуг.
Квартал считается налоговым периодом для целей НДС. Налогооблагаемая база формируется на основании даты отгрузки или даты оплаты, в зависимости от того, какое событие произошло раньше.
В случае получения предварительной оплаты, налоговая база по НДС устанавливается на дату получения этих средств.
В случае отсутствия предоплаты, датой, с которой определяется налоговая база, будет считаться последний день квартала. Данное правило распространяется также на безвозмездную аренду.
Арендатор может оплачивать арендодателю коммунальные платежи за используемые услуги. Налогообложение этих платежей посредством НДС определяется положениями договора аренды (письмо Минфина от 17 декабря 2024 г. № 03-07-11/127323):
В письме от 12 декабря 2022 г. № 03-03-06/1/121501 Минфин разъяснил порядок уплаты НДС при предоставлении имущества в аренду. В рассматриваемом случае услуги по аренде временно приостановлены.
Определение налоговой базы по НДС основывается на положениях Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 5 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации, услугой является деятельность, результаты которой не выражены в материальной форме, и она реализуется и потребляется в процессе ее выполнения. Объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признается реализация услуг (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налоговые обязательства по НДС возникают при предоставлении имущества в аренду с момента его фактического использования арендатором.
В соответствии с порядком, установленным для расчета налоговой базы по НДС (пункт 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ), датой, с которой определяется налоговая база при оказании услуг по аренде имущества, является наиболее раннее из следующих значений:
В случае, если условиями договора аренды установлено наличие перерывов в предоставлении услуг, в эти периоды объект налогообложения по НДС не формируется.
В письме Минфина от 24 июня 2025 г. № 03-07-07/61219 разъясняются особенности расчета налоговой базы при определении налогооблагаемой стоимости аренды жилья.
Согласно пункту 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, объектом обложения НДС являются операции по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на территории России, а также передача прав на имущество.
Переход права собственности на жилое помещение оформляется посредством реализации.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на добавленную стоимость не взимается с услуг, связанных с предоставлением жилых помещений в пользование, независимо от формы собственности жилищного фонда).
В соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождаются от обложения НДС сделки, связанные с продажей жилых домов, квартир и долей в них).
В случае, когда договор аренды жилого помещения, заключенный в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает переход арендованного жилья в собственность арендатора после окончания срока аренды или до его завершения при условии полной оплаты выкупной цены, установленной договором, то полученные арендодателем платежи не включаются в базу для расчета налога на добавленную стоимость.