В доме по аренде произошёл потоп. Снимавшая площадь компания обратилась к управляющей компании с требованием возместить понесенные убытки. Разгорелся спор, дошедший до Верховного суда РФ. Судьи признали требование обоснованным, но внесли уточнения о том, какие именно убытки предприятие может компенсировать через суд.
С началом спора, вынудившего стороны обратиться в суд, следует разобраться с первопричиной разногласий. Общество заключило договор с собственником и арендовало у него нежилое помещение в многоквартирном доме. У этого здания, как и у всех остальных, имелась управляющая компания. С ней новый арендатор заключил договор управления, где прописано следующее:
- заниматься управлением многоквартирного дома;
- Предоставлять услуги и проводить все работы, обеспечивающие надлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников.
- Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание жилого здания и ликвидировать неисправности.
- Проявлять инициативу для предотвращения случаев ущерба собственности.
Последняя статья вызвала разногласия между арендатором и управляющей компанией.
Арендованное помещение периодически заливалось из-за протечки труб дома. Общество предоставляло управляющей компании уведомления о нештатных ситуациях. Заливы фиксировались документально: составлялись акты с участием, среди прочих, городских представителей.
Управляющая компания не устраняла корни проблем, приводящих к затоплениям, и не проводила восстановительных работ.
Из-за регулярных затоплений помещения арендатор подал в суд на управляющую компанию. В иске предъявлено требование о возмещении почти 60 миллионов рублей, которые были потрачены на аренду дополнительного офиса во время затопления.
- Из-за затопления арендуемых помещений потребуется потратить почти четыре миллиона рублей на восстановление.
- Сумма в 160 тысяч рублей была израсходована на исследование общедомовой канализации с целью выявления причин засоров и их ликвидации.
- Ремонтно-восстановительные работы обошлись почти в девять миллионов рублей. Такую сумму установила судебная экспертиза.
- Общество выплатило около двадцати миллионов рублей в качестве аренды за помещение, которым фактически не могло распоряжаться в своих делах, сохраняя при этом платежи по договору.
- Компания выплатила 25 миллионов рублей аренды за дополнительное помещение, поскольку ранее занятые и оплаченные площади были затоплены.
- Сумма в размере 145 000 рублей предусмотрена на проведение работ, связанных с составлением экспертного заключения об оценке стоимости ремонта.
Первые три инстанции
Суды первой инстанции поддержали компанию. Представители правосудия посчитали обоснованным взыскать с управляющей компании убытки, причиненные обществу. Размер возмещения составил немного более 57 миллионов рублей, что приблизительно совпадает с первоначальной претензией арендатора.
Арбитражные кассационные инстанции поддержали заключения судей коллеги.
Управляющая компания не согласилась с решением судей и обратилась в ВС РФ с требованием отменить решения и направить дело на пересмотр. В качестве обоснования управляющая компания указала на нарушения норм материального и процессуального права арбитрами всех трех инстанций.
Верховный суд. Определение
Внимательно рассмотрим, на чём основывалась судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации при принятии своего решения.
- Статья 15 Гражданского кодекса пунктом 1 устанавливает, что лицо, чье право нарушено, имеет право требовать полного возмещения убытков, если иное не определено законом или договором.
- Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 в пункте 12 указано, что истец обязан доказать факт возникновения ущерба из-за действий или бездействия ответчика, а также факты нарушения обязательства, причинения вреда и убытков. Размер подлежащих возмещению затрат истца должен быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом же Постановлении Пленума арбитрами было указано, что необходимо учитывать фактические обстоятельства, отталкиваться от принципов справедливости и соразмерности ответственности за нарушение.
- Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года № 7, кредитор предоставляет подтверждение о понесенных убытках, а также разъясняет их размер и связь с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками следует учитывать, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным следствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Истец арендовал помещение, которое затопило из-за некачественно оказанных управляющей компанией услуг. Об этом свидетельствуют доказательства, о которых говорилось ранее. Аргумент управляющей компании о своей непричастности к затоплению помещения судами отклонен, поэтому у истца были все основания требовать возмещения понесенных убытков.
Но, что важно, не всех убытков, а только:
- На проведение исследования всей коммунальной системы канализации с целью выявления причин засора и его ликвидации.
- Для проведения ремонта в здании, предоставленном в аренду.
Это не полный список понесенных компанией убытков, возмещения которых компания требовала в иске. К убыткам арендатор отнес также сумму арендной платы, которую компания выплачивала собственнику проблемного помещения и владельцу здания, куда ей пришлось переехать на период проведения ремонта в затопленных помещениях.
Нужно уточнить, что интерес общества состоял в аренде помещения. Компания не смогла использовать площади из-за порчи, возникшей вследствие бездействия управляющей компании. Восстановление интересов предусматривает возмещение компании расходов по арендной плате.
- либо за оплату аренду помещения во время отсутствия возможности его использовать предприятием.
- Либо за аренду дополнительных площадей, где осуществлялась деятельность.
Судья отметил, что истцу не положена компенсация расходов на аренду всех оплаченных им площадей.
При возмещении убытков, связанных с арендой помещений, предприятие окажется в выгоднее позиции, чем до аварии. Компенсация полностью освободит его от затрат на аренду, тогда как при благоприятном исходе дела истец все равно потратился бы на аренду помещения.
Экономколлегия отвергла требования истца о возмещении аренды за оба помещения, защитив управляющую компанию от двойной оплаты арендной платы. Дело в этой части было направлено на пересмотр (Определение Верховного суда РФ №305-ЭС24-3082 по делу № А40-278801/2022 от 26.06.2024).
А.В. Веселов, аудитор, к.э.н