Можно ли включать земельный участок в договор лизинга, если на нём расположено приобретаемое лизингодателем для передачи по договору лизинга здание?
Согласно статье 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» земельные участки, равно как и другие природные объекты, не могут являться предметом договора финансовой аренды.
Законодательство не предусматривает прав лизингополучателя на земельные участки, кроме случаев, когда это указано в договоре, в отличие от норм аренды зданий и сооружений (ст. 652 ГК РФ).
По договору лизинга здания у получателя лизинга естественным образом появляется потребность в использовании земельного участка, где расположено это здание.
По этой причине к таким отношениям применяют гражданское законодательство, регламентирующее аналогичные связи (аналогия закона), то есть норма пункта 2 статьи 652 ГК РФ как регулирующая наиболее сходные отношения – отношения по договору аренды зданий и сооружений.
Вопрос о покупке лизингодателем объекта лизинга решается следующим образом. Согласно пункту 4 статьи 35 Гражданского кодекса РФ запрещается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если эти объекты принадлежат одному лицу.
Здания, строения и сооружения могут стать предметом договора лизинга (статья 3 Закона о лизинге). В соответствии со статьей 19 данного закона, они могут перейти в собственность лизингополучателя на условиях, определённых сторонами. Такое владение возможно даже без включения земельного участка в договор как составной части недвижимого имущества.
В подобной ситуации необходимо следовать статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ней говорится о переходе права собственности на землю к покупателю строения или по соглашению между владельцем земли и арендатором.
Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 года № 4904/08 указано, что иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом.
В постановлении суд пояснил, что совместное истолкование статьи 666 Гражданского кодекса РФ и статьи 3 Закона об аренде имущества позволяет заключить, что земельные участки нельзя являться объектами договора лизинга только в качестве самостоятельного объекта.
Запрет, указанный в нормах, не распространяется на случаи лизинга зданий (сооружений), предприятий или иных имущественных комплексов (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 8215/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу № А27-13938/2009, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 № 07АП-9003/09).
Лизингополучатель получит право пользования земельным участком на протяжении срока действия договора лизинга, даже без явного указания этого права. В случае выкупа здания участок перейдет в собственность лизингополучателя (см. также ст. 552 и 555 ГК РФ).