В законе не предусмотрено запрета на сделку аренды, где арендодатель – это основатель компании, а арендатор – сама компания.
Соглашение об аренде площади, заключённое между организацией и её основателем, должно быть действительным и предусматривать арендные платежи, не ниже среднерыночной стоимости.
В случае неуплаты арендной платы или существенного занижения ставки (более чем на 20% от рыночных цен) по договору, налоговая инспекция может через суд признать договор недействительным, что влечёт за собой доначисление налогов, штрафов и пени.
Схемы маскировки безвозмездного предоставления помещений под видом договора аренды признаются недействительными и хорошо знакомы налоговой инспекции.
Возможен ли договор аренды с собственником?
Руководитель, как единственный учредитель, имеет право сдавать в аренду организации помещение, которое принадлежит ему.
Гражданский кодекс РФ разрешает
Согласно пункту 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого по личному участию.
С другой стороны, директор — исполнительный орган общества, а не его представитель. Следовательно, пункт 3 статьи 182 ГК РФ в данном случае не применим. Директор, как исполнительный орган ООО, действует от имени и в интересах Общества. Здесь приоритет отдается пункту 1 статьи 53 ГК РФ.
Эта позиция закреплена в постановлениях ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05 и от 06.12.2005 № 9341/05.
В процессе сделки между ООО и физическим лицом, представляемым директором – единственным участником, участвуют две отдельные стороны.
Налоговая обратит внимание на взаимозависимость
Руководитель компании, будучи единственным учредителем, имеет право сделть договор аренды помещения, принадлежащего ему.
Важно помнить, что договор может быть квалифицирован как договор между взаимозависимыми лицами. Статья 20 НК РФ в пункте 2 допускает признание лиц взаимозависимыми при условии, что их отношения способны влиять на итоги сделок.
В договоре аренды между организацией и учредителем-физическим лицом ставка арендной платы не должна быть ниже рыночной на более чем 20%.
Нарушение правил влечет за собой доначисление налогов, штрафов и пеней со стороны налоговой инспекции. В этом случае налоговая получит право обратиться в суд с требованием о взыскании доначисленных сумм на основании статьи 40 НК РФ.
Налоговые органы согласно пункту 2 статьи 40 НК РФ могут проверять корректность использования цен при сделках между взаимозависимыми сторонами.
Документы, созданные сторонами, связанные общими интересами, без дополнительных подтверждений не считаются надёжными доказательствами затрат при подозрительных операциях.
Изучение договора найма площади собственником фирмы.
Договор аренды помещения от собственника или руководителя фирмы должен быть действительным и предусматривать регулярные платежи арендной платы на уровне, не ниже среднерыночной стоимости.
Отсутствие оплаты аренды сделает договор фиктивным, завершающимся для сокрытия факта бесвозмездного предоставления имущества.
Безденежный договор аренды сформирует внереализационный доход от бесплатного использования.
При проверке подобных соглашений налоговая инспекция обязана:
- Установить взаимосвязь сторон договора.
- Продемонстрировать влияние этого взаимодействия на исход сделки (размер арендной платы).
- Определить цену аренды предоставляемых помещений, исходя из цен на аналогичные объекты на рынке.
- Установить, что размер арендной платы меньше рыночной стоимости на больше чем 20%.
При наличии всех указанных признаков налоговая инспекция взыщет недостающую сумму налогов, выдаст штрафные санкции и пени. Решение налоговой о доначислении скорее всего получит поддержку суда.
Например,
В постановлении Федеральной антимонопольной службы Высшего арбитражного суда от 17 июля 2006 года по делу № А33-20135/05-Ф02-3447/06-С1 инспекции установлены сделки с взаимозависимым лицом и занижение стоимости услуг по аренде более чем на двадцать процентов. Предпринимателю начислено НДФЛ, НДС, штраф и пени.- Постановлением Арбитражного суда ЗСО от 20.05.2021 № Ф04-2757/2021 по делу № А81-4313/2020 суд признал законным доначисление налога на прибыль, пеней и штрафов для организации, которая в течение длительного времени снимала складское помещение у учредителя общества и не оплачивала аренду. Суд поддержал позицию налоговой инспекции, что у организации образовался внереализационный доход, с которого нужно платить налог.