С первого марта процедура получения выписок из Единого государственного реестра недвижимости изменилась. В выписках, предоставляемых третьим лицам, отсутствует информация об владельце строения или участка земли.
Эксперты поделились информацией об изменениях, их последствиях и дали советы по проверке недвижимости перед сделкой. В этом могут помочь традиционные и новые электронные сервисы Росреестра, стремление собственника представить объект в выгодном свете и внимательность.
Что изменилось?
Вступили в силу изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости», ограничивающие доступ к сведениям Росреестра о гражданах для сторонних лиц. Информация о физических лицах-собственниках сохраняется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но по общему правилу не будет включаться в выдаваемые выписки.
До сих пор сведения в ЕГРН о владельцах недвижимости были открыты. Любой мог заказать выписку из реестра и узнать, кому принадлежит конкретный объект. Это вызвало опасения по поводу персональных данных. Пояснительная записка к законопроекту указывает на особую тревогу законодателей, связанную с общедоступностью информации о военнослужащих и сотрудниках правоохранительных органов, что, как считается, непосредственно угрожает их жизни и личной безопасности, а также безопасности их близких.
Информация о фамилии, имени, отчестве и дате рождения владельца недвижимости в выписке из ЕГРН станет доступна только при наличии заявления владельца о предоставлении этих данных третьим лицам. Заявление можно подать лично или через сайт Росреестра. При обращении информация будет раскрыта в течение трех дней.
Изменения распространяются на данные не только о владельцах, но и о лицах, которым назначены обременения. Такое влияние не распространяется на недвижимость, принадлежащую компаниям — сведения о владельцах подобных объектов остаются открытыми.
Трудности для всех
Опрошенные «Право.ru»Юристы единодушны в том, что изменения коснутся всех участников рынка: граждан и профессионалов – юристов, риелторов, работников жилищно-коммунального сектора и ИТ-компаний, разрабатывающих сервисы для поиска и проверки недвижимости.
Обратите внимание
Получение информации о фактическом владельце недвижимости и зарегистрированных обременениях станет сложнее как для юристов, так и для покупателей: понадобится обращение к самому правообладателю за запросом выписки.
Прежний порядок разрешал при приобретении имущества осуществить «перекрестную» проверку прав собственника. В случаях получения покупателем и продавцом разночтения в документах, что возможно, такой контроль был важен.
Отмена «перекрестной проверки» приведет к несоответствию данных в ЕГРН, что затруднит дополнительную проверку. Покупатели будут зависеть от времени предоставления выписок продавцами. Уменьшится доступность информации и исчезнет возможность дополнительно убедиться в соответствии данных ЕГРН.
Обратите внимание
Покупатели недвижимости не единственные, кто сталкивается с трудностями – продавцам также придется несколько раз оплачивать выписку из ЕГРН, если правообладатель не предоставил доступ к сведениям. Актуальность данных в выписке ограничена датой ее предоставления, и при поиске покупателей или арендаторов проверка прав может быть проведена до заключения сделки.
Возможны трудности для компаний и их консультантов при проведении due diligence материальных активов в рамках сделок M&A. Закон планирует ограничить доступ не только к сведениям о собственниках, но и лицам с обременениями на имущество. Получение согласия каждого из них на раскрытие персональных данных может быть затруднительно или невозможно.
Обратите внимание
Кучер считает, что изменения могут сделать сделки с жильем дороже и медленнее.
Как теперь проверять недвижимость?
Для помощи в проверке прав на недвижимость Росреестр должен запустить специальные QR-коды. Такой код решает проблему лишь частично – нужен для проверки достоверности самой выписки из ЕГРН как документа, то есть получена ли она через Росреестр. QR-коды – это более простой по сравнению с электронной выпиской способ проверки аутентичности информации.
Обратите внимание
В QR-кодах эксперты усматривают возможность мошенничества, например, через сайты, копирующие Rosreestr, и поддельными QR-кодами. При проверке по такому коду необходимо убедиться, что страница подтверждения достоверности выписки расположена на официальном сайте Росреестра. https://rosreestr.gov.ru/Выписка из ЕГРН является и остаётся единственным документом, подтверждающим право. Если право зарегистрировано до 2016 года, то документом, подтверждающим право, будет свидетельство о регистрации права. Следует помнить, что в законе предусмотрены случаи, когда персональные данные в выписке могут быть представлены без разрешения владельца.
Кто ещё имеет право на получение полной выписки?
Специалисты по праву опубликовали перечень категорий граждан, получивших доступ к полной информации о владельце имущества после запроса справки.
Физические и юридические лица с полномочиями от владельца права или его законного представителя.
Граждане, владеющие совместно с указанным лицом недвижимостью в частной собственности.
— Супруг собственника;
Владельцы смежных участков земли.
Владелец участка земли по отношению к человеку, у которого есть права на недвижимость, находящуюся на этом участке – и наоборот.
Арендополучатели по договору аренды, заключаемому с несколькими лицами.
Гражданин, выступающий арендодателем или нанимателем, в отношении другого гражданина, который выполняет противоположную роль.
Обладатели прав на недвижимость, закрепленных обременением или сервитутом.
— Залогодержатели;
Долгожители имущества по воле усопшего или по праву закона.
— Арбитражные управляющие – при банкротстве собственника;
Инженерам-кадастровикам во время проведения изысканий.
Судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, прокуратуре и отдельным должностным лицам.
Обратите внимание
Правообладатель может выдавать контрагенту безотзывную доверенность на получение выписок из ЕГРН с персональными данными правообладателя. Такой способ имеет ограничения – доступен только при ведении предпринимательской деятельности, а при продаже квартиры использовать его нельзя.
Некоторые юристы уверены, что новых проблем со сделками не возникнет – собственник недвижимости, желающий продать ее, скорее всего даст согласие на предоставление третьим лицам персональных данных, чтобы «показать товар лицом» и документально подтвердить покупателю свой правовой титул.
В случае невозможности получения выписок с полными данными для начальной проверки рекомендуется использовать данные Справочной информации Росреестра. Хотя правообладатель там не указан, есть дата и номер регистрационной записи о праве, что позволяет сравнить их с документами на приобретение права, а затем – с полученной выпиской из ЕРГН.
Специалисты советуют: достоверная оценка состояния имущества обязана учитывать сведения из Единого государственного реестра недвижимости и документы, подтверждающие их регистрацию.
Кроме того, обычно требуется проверка прошлых сделок – минимум за три года. Рекомендуется также изучить информацию о судебных делах, исполнительных производствах и банкротстве собственника. Сравнение записи в ЕГРН по выписке с историей приобретения актива помогает обоснованно подтвердить право собственности на имущество.
Обратите внимание
Для защиты от мошенничества во время сделки рекомендуется применять наиболее надежные методы оплаты, гарантирующие перечисление стоимости товара продавцу после оформления права собственности на покупателя.
В качестве инструмента могут использоваться аккредитивы, банковские продукты с расчетными условиями или депозитные счета нотариусов. В договорах следует однозначно указать возврат покупателю авансов и задатков при отказе в регистрации перехода права собственности.