Если владелец приобрёл аварийное сооружение, может осуществить его снос и построить на этом участке недвижимость для предпринимательской деятельности. Также можно произвести ремонт или реконструкцию здания. В каждой из ситуаций учёт расходов будет отличаться.
Расходы на ликвидацию ОС
При утилизации основных средств в состав внереализационных расходов включаются затраты на ликвидацию и недостаток амортизации по ним. Учитываются также расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и имущества, монтаж которого не завершен: демонтаж, разборка, вывоз разобранного имущества (подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Если объект ликвидируют для создания нового амортизируемого имущества, эта норма не действует. В таком случае остаточная стоимость ликвидируемого объекта… включается в первоначальную стоимость создаваемого ОС.
Минфин считает, что Вытраты на уничтожение объекта перед возведением нового объекта считаются расходами. Расходы на изготовление и доведение объекта основных средств до эксплуатационного состояния формируют его первоначальную стоимость, согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ (письмо ФНС от 21 июня 2024 г. № КЧ-4-9/7026@).
Инспектор по налогам также указали, что купленный для сноса объект нужно сначала поставить на учет и зарегистрировать право на него. Однако это не означает, что все траты на его ликвидацию можно учесть сразу. Так как расходы всегда зависят от характера и условий их осуществления.
Стоимость предметов, подлежащих амортизации, отражается в расходах поэтапно с помощью амортизационных отчислений.
Если аварийное здание не сносить?
Приобретенный аварийный объект не обязательно демонтировать.
Его можно отремонтировать. Расходы на капитальный ремонт по статье 260 НК РФ считаются прочими расходами и признаются для целей налогообложения прибыли организаций в том отчетном (налоговом) периоде, когда их произвели.
Помимо прочего, старое сооружение можно модернизировать, реконструировать, достроить, дооборудовать. Расходы на эти работы включаются в первоначальную стоимость основных средств и списываются через амортизацию (п. 5 ст. 270 НК РФ). В таком случае можно применить амортизационную премию согласно пункту 9 статьи 258 НК РФ.
Из письма Министерства финансов России от 7 августа 2015 года № 03-03-06/45638 следует данный вывод.
Особенности учета земельного участка
Часто случается так, что организация владеет аварийным строением, которое невозможно использовать для проживания. Приобретает участок земли, где находится это. Облагаемость налогом в данной распространенной хозяйственной ситуации определяется назначением приобретенного здания (см. упомянутое выше письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-03-06/45638).
Земельный участок не относится к амортизируемому имуществу. Входит в состав основных средств, но не подлежит амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ).
Добавим, что:
- Расходы на приобретение земельного участка учитываются только в момент его продажи (подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ).
- Продажа земельных участков освобождается от НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).