Почему многие заключают договоры аренды не неопределенный срок? Видимо, исходя из того, что с таким договором хлопот меньше. Например, госрегистрация, упрощенный порядок расторжения, а теперь еще и применение нового ФСБУ об аренде.
Госрегистрация
Если договор аренды заключен в отношении недвижимости, то по общему правилу такой договор подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Есть исключения. Не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Именно поэтому самое частое применение получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. Вместе с тем, бесконечное продление такого договора на тот же срок может вызвать претензии проверяющих и риск его переквалификации.
Поэтому многие выбрали для себя другой вариант договора, не требующий госрегистрации. Это договор, заключенный на неопределенный срок. Прямых указаний на это в законодательстве нет. Но есть Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, которым пользуются до сих пор.
Из его пункта 11 следует вывод, что регистрация договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок (так же как и договора, заключенного на 11 месяцев), не требуется.
Это бесспорный плюс такого договора.
Упрощенный порядок расторжения
Договор, заключенный на определенный срок, в общем случае нельзя расторгнуть досрочно по воле одной из сторон.
В случае существенного нарушения договора его стороной в одностороннем порядке договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда. Существенное нарушение – это нарушение, повлекшее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Без обращения в суд односторонний отказ возможен в случае, когда это прямо предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может от него отказаться в одностороннем порядке (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом нужно предупредить другую сторону при отказе:
- от договора аренды движимого имущества – за 1 месяц до прекращения;
- от договора аренды недвижимости — за 3 месяца.
Это плюс – минимум формальностей.
Вместе с тем, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из-за легкости расторжения в одностороннем порядке считается нестабильным. Это минус.
Учет договоров аренды
С 2022 года становится обязательным применение ФСБУ 25/2018 к договорам, предусматривающим предоставление за плату права пользования тем или иным имуществом. Предмет договора должен при этом соответствовать критериям объекта учета аренды.
Эти критерии установлены пунктом 1 ФСБУ 25/2018.
Если договор заключен на неопределенный срок, то ФСБУ 25/2018 не применяется. Его нужно применять только к договорам с указанным сроком аренды. Это, конечно, плюс.