По недвижимости, переданной в аренду, налог на имущество платит арендодатель. Если базой по налогу является среднегодовая стоимость, то остаточную стоимость нужно определять с учетом новых правил, введенных новым ФСБУ 25/2018. На это обратил внимание Минфина в письме от 11 января 2022 г. № 03-05-04-01/402.
Объекты обложения налогом на имущество у арендодателя
Минфин в своем письме от 11 января 2022 г. № 03-05-04-01/402 напомнил, что с 1 января 2022 года недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя)
.
Это новшество коснулось порядка уплаты налога на имущество, рассчитываемого от налоговой базы в виде среднегодовой стоимости
.
При этом остаточная стоимость недвижимости, переданной в аренду, для целей расчета налоговой базы по среднегодовой стоимости должна определяться арендодателем по правилам ведения бухучета для соответствующего актива (основного средства, инвестиционного имущества и других).
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» разрешает классифицировать объекты учета аренды в качестве объектов учета:
- операционной аренды;
- неоперационной (финансовой) аренды.
При аренде «кадастровой» недвижимости налогоплательщиком всегда является арендодатель (подп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ).
Расчет остаточной стоимости объекта, переданного в операционную аренду
ФСБУ 6/2020 не содержит правил расчета остаточной стоимости ОС. Он использует только понятие «балансовая стоимость».
Балансовая стоимость — это разность между первоначальной стоимостью недвижимости и суммами накопленной амортизации и обесценения (п. 25 ФСБУ 6/2020).
Зная балансовую стоимость недвижимости, можно рассчитать и ее остаточную стоимость для расчета налога на имущество организаций на отчетную дату.
Формула будет такая (она следует из письма Минфина от 22 декабря 2020 г. № 03-05-05-01/112530):
| Остаточная стоимость объекта операционной аренды | = | Первоначальная стоимость недвижимости | — | Сумма накопленной амортизации | — | Сумма обесценения | + | Стоимость последующих капитальных вложений, связанных с улучшением или восстановлением недвижимости |
Напомним, что при определении налоговой базы по налогу на имущество не учитывается сумма ликвидационного оценочного обязательства , включенная в первоначальную стоимость основного средства (пп. «ж» п. 10 ФСБУ 26/2020, п. 12 ФСБУ 6/2020, п. 3 ст. 375 НК РФ).
Как рассчитать остаточную стоимость объекта, переданного в финансовую аренду
В случае финансовой аренды арендодатель признает инвестицию в аренду
в качестве актива на дату предоставления предмета аренды.
Инвестицию в аренду признают в учете в размере ее чистой стоимости.
Остаточная стоимость объекта недвижимости, учтенной в качестве инвестиции в аренду, при расчете среднегодовой стоимости должна определяться арендодателем в той оценке, как она отражена в регистре бухгалтерского учета на соответствующие даты.
В течение срока действия договора неоперационной аренды (в том числе договора лизинга) чистую стоимость инвестиции в аренду, отраженную в бухгалтерском учете (п. 36 ФСБУ 25/2018):
- увеличивают на сумму процентов по инвестиции в аренду, включая их в доходы;
- уменьшают на величину фактически полученных арендных платежей (без НДС).
Таким образом, при финансовой аренде остаточная стоимость инвестиции в аренду на отчетную дату можно определить по формуле:
| Остаточная стоимость инвестиции в аренду | = | Чистая стоимость инвестиции в аренду (договорная цена) | — | Сумма фактически полученных арендных платежей | + | Сумма процентов по инвестиции в аренду |