Порядок включения капвложений в арендованные ОС в состав облагаемых налогом на имущество объектов, зависит от того, отвечают ли они признакам ОС. Об этом прописано пока еще действующем старом ПБУ по учету ОС, и в новых ФСБУ, применение которых уже разрешено, но обязательным будет с 1 января 2022 года.
Объект обложения налогом на имущество
Налогом на имущество организаций облагается недвижимость, в том числе арендованная, которая учитывается на балансе организации в качестве ОС, если ее стоимость определяется как среднегодовая (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Среднегодовая стоимость таких объектов рассчитывается по остаточной стоимости, определенной согласно правилам ведения бухучета, установленным учетной политикой компании. Порядок ее определения изложен в пункте 3 статьи 375 НК РФ.
Старые нормы бухучета ОС
Порядок формирования в бухучете сведений об ОС утверждены ПБУ 6/01, утвержденном приказом Минфина от 30 марта 2001 г. № 26н.
Согласно пункту 4 ПБУ объект ставится на баланс в качестве ОС, если одновременно выполняются несколько условий. Среди них предназначение актива для эксплуатации в течение свыше 12 месяцев либо обычного операционного цикла, если он больше 12 месяцев (подп. «б» п. 4 ПБУ 6/01).
А в пункте 5 ПБУ 6/01 прямо сказано, что капвложения в арендованные ОС учитываются в их составе.
Вместе с тем есть важная оговорка. Расходы на модернизацию и реконструкцию объектов ОС первоначальную стоимость таких объектов увеличивают только тогда, когда эти вложения улучшают первоначально установленные нормативные показатели работы. Это СПИ, мощность, качество эксплуатации ОС (п. 27 ПБУ 6/01).
Поэтому когда затраты в арендованный на срок менее 12 месяцев объект недвижимости не удовлетворяют условиям п. 4, 5 и 27 ПБУ 6/01, тогда налогом на имущество они не облагаются.
По новым правилам
С 1 января 2022 г. правила признания затрат в качестве капвложений и активов, то есть в качестве ОС , будут регламентироваться новыми стандартами бухучета. Это ФСБУ 26/2020 и ФСБУ 6/2020, утвержденные приказом Минфина от 17 сентября 2020 г. № 204н. Разрешено начать их применять и раньше.
Затраты на неотделимые улучшения в арендуемые объекты включаются в капвложения, а по их окончании признаются объектом ОС, если они соответствуют условиям пункта 6 ФСБУ 26/2020 и пункта 4 ФСБУ 6/2020 (п. 18 ФСБУ 26/2020).
А именно: если понесенные затраты приведут к получению в будущем экономических выгод в течение периода, превышающего 12 месяцев, или обычного операционного цикла свыше 12 месяцев.
Как видите, хотя новая формулировка и отличается от старой, суть ее не меняется. Чтобы капвложения в арендованное имущество облагались налогом, они должны отвечать признакам ОС, установленным в нормативных документах по их бухучету (см. письмо Минфина от 22 июня 2021 г. № 03-05-05-01/48860).