Как определять срок аренды по ФСБУ 25/2018

Если срок аренды 12 месяцев и меньше, такая аренда может учитываться, как и раньше, списанием арендной платы на расходы. Это право предоставлено новым ФСБУ 25/2018. Другое дело, что мало кто сможет им воспользоваться. Потому что краткосрочный договор фактически продолжает действовать, если стороны договорились о его пролонгации. О том, что фактический срок аренды превышает срок по договору, указывают и другие факты. На это обратил внимание Минфин в письме от 4 октября 2021 г. № 07-01-09/80036.

Для чего нужно определять срок аренды

От того, каков срок аренды, по новому ФСБУ зависит, как такие договоры отражать в учете. При этом имеется в виду не тот срок, который записан в договоре, а наиболее вероятный фактический срок аренды — сколько будет пользоваться объектом арендатор.

На основании этого примерного срока арендодатель:

• должен определить, какая это аренда — операционная или финансовая;
• если аренда неоперационная (финансовая), признает инвестицию в аренду и определяет ее чистую стоимость.

А арендатор на основании этого срока:

• принимает решение о признании или непризнании права пользования активом (ППА) и обязательства по аренде;
• в случае признания ППА определяет его первоначальную стоимость и первоначальную стоимость обязательства по аренде.

В письме от 4 октября 2021 г. № 07-01-09/80036 Минфин рекомендует при определении срока аренды в целях бухучета учитывать существующую практику заключения таких договоров и другие факторы, которые могут свидетельствовать о том, что арендные отношения не закончатся с окончанием срока текущего договора.

Что свидетельствует о превышении срока арендных отношений над сроком договора

На возможное продление договора аренды указывает не только условие о продлении (пролонгации), прописанное в договоре, но и такие обстоятельства:

• арендатор существенно вложился в улучшение арендованного имущества;
• для деятельности арендатора имеет значение арендованного имущества как самого по себе, так и его местоположения, когда нет подходящих альтернативных вариантов.

Понятно, что часто договоры аренды нежилого помещения (здания) заключаются на срок 11 месяцев с последующей пролонгацией. Это делается во избежание госрегистрации. Но по совокупности подобных факторов такой краткосрочный договор для целей бухучета по ФСБУ 25/2018 краткосрочным не будет.

Когда договор признают краткосрочным

Как доказать, что арендатор не предполагает пользоваться предметом аренды по окончании срока аренды?

Прямое подтверждение этому — затраты, связанные с прекращением аренды:

• на перемещение имущества;
• на приведение арендованного имущества в предусмотренное договором состояние.

Также подтверждением того, что арендатор не будет продлевать договор аренды, являются:

• отсутствие вложений в арендованное имущество;
• отсутствие необходимости аренды имущества после окончания его срока. Например, если имущество арендовано для конкретных целей, и к моменту окончания срока аренды они достигнуты.

Читать оригинал