Как формируют первоначальную стоимость нового объекта

Расходы на приобретение объекта жилой недвижимости, подлежащего сносу, для строительства новых объектов вместе с расходами на снос являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов.

Основные средства отражают в бухгалтерском учете по первоначальной стоимости. Первоначальная стоимость основного средства – это сумма фактических затрат на его приобретение или создание.

Первоначальная стоимость ОС

По правилам бухгалтерского учета в первоначальную стоимость ОС, приобретенного за деньги, включают все расходы фирмы, связанные с этой покупкой, за исключением НДС и других возмещаемых налогов.

Такими расходами, в частности, являются (п. 8 ПБУ 6/01):

• суммы, уплаченные в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также за доставку и доработку объекта;
• суммы, уплаченные за информационные, консультационные и посреднические услуги, связанные с приобретением ОС;
• таможенные пошлины и таможенные сборы;
• невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта ОС;
• другие затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта ОС (например, проценты по кредитам, полученным для его приобретения, если основное средство является инвестиционным активом).

Все перечисленные затраты вы должны учесть по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

После того, как формирование первоначальной стоимости завершено, объект нужно со счета 08 перевести на счет 01 в состав ОС.

Причем перевод имущества в состав ОС не зависит от желания компании. Его можно признать основным средством, когда оно готово к эксплуатации, находится в том месте и в том состоянии, в которых фирма намерена его использовать.

Дом «под снос» – не ОС

Нередко у покупателей аварийных домов, подлежащих сносу, возникает вопрос: как учитывать эту покупку? Является ли такая недвижимость ОС?

Отвечаем: нет, не является.

Объект относится к основным средствам при одновременном выполнении четырех условий (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н, далее – ПБУ 6/01):

• он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд или для сдачи в аренду или на прокат;
• он предназначен для длительного использования (свыше 12 месяцев) или обычного производственного цикла, превышающего 12 месяцев;
• он не предназначен на продажу;
• он способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Приобретенное под снос здание не предполагается использовать в деятельности, направленной на получение дохода. Значит, уже из-за этого оно не подлежит учету в составе ОС.

Кроме того, это строение само по себе не может принести экономические выгоды в будущем (п. 7.2, 7.2.1, 8.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России и Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997)). То есть не выполняется еще один критерий ОС.

В рассматриваемом случае, когда дом покупали его исключительно для того, чтобы снести и построить на его месте новый, затраты на приобретение и стоимость работ по сносу включаются в первоначальную стоимость создаваемого ОС (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

 Пример. Как учесть стоимость здания, подлежащего сносу 
Фирма приобрела подлежащее сносу здание для строительства на его месте торгово-развлекательного комплекса. Стоимость здания составила 1 200 000 руб., в т. ч. НДС 200 000 руб.
Для сноса организация привлекла подрядную организацию. Стоимость ее работ – 480 000 руб., в т. ч. НДС 80 000 руб. 
Эти затраты за вычетом НДС будут включены в первоначальную стоимость нового объекта. НДС можно предъявить к вычету.
Бухгалтер отразит операции такими записями:
Дебет 08 Кредит 60

— 1 000 000 руб. – отражена стоимость здания, подлежащего сносу, в составе фактических затрат на возведение здания торгово-развлекательного комплекса;
Дебет 19 Кредит 60

— 200 000 руб. – отражен НДС по зданию, приобретенному для сноса;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

— 200 000 руб. – предъявлен к вычету НДС по зданию, приобретенному для сноса;
Дебет 60 Кредит 51

— 1 200 000 руб. – перечислена оплата предыдущему владельцу здания;
Дебет 08 Кредит 60

— 400 000 руб. (480 000 – 80 000) – учтены расходы по демонтажу здания;
Дебет 19 Кредит 60

— 80 000 руб. – учтена сумма НДС по расходам на снос здания;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

— 80 000 руб. – предъявлен к вычету НДС по расходам на снос здания;
Дебет 60 Кредит 51

— 480 000 руб. – оплачены подрядчику работы по сносу здания. 

Особенности приобретения земельного участка

Нередко бывает, что организация покупает земельный участок вместе с расположенным на нем аварийным нежилым зданием. Довольно распространенная хозяйственная ситуация. Как быть с земельным участком?

Начнем с того, что сам земельный участок не является амортизируемым имуществом (п. 2 ст. 256 НК РФ).

В бухучете расходы на приобретение земли и дома надо отражать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», но на отдельных субсчетах. После этого компания должна рассмотреть каждый объект на предмет соответствия критериям признания имущества в составе основных средств. Со зданием мы разобрались. А земельный участок в данной ситуации отвечает установленным критериям, и можно смело переводить его в состав основных средств (не амортизируемых).

Добавим, что учесть в расходах стоимость любого земельного участка можно только при его продаже (подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ).

Эксперт по налогообложению Б.Л.Сваин

---

Читать оригинал