При продаже незавершенного строительства права собственности должны зарегистрировать как продавец, так и покупатель. Вместе с тем, передача имущества может осуществляться до регистрации прав. Каким образом продавцу отразить это в бухгалтерском учёте?
Запись доходов от продажи активов.
В бухгалтерском учете важно, чтобы при продаже имущества перешло право собственности от прежнего владельца к новому. В налоговом учете это не так существенно. Поэтому доход от продажи показывается у продавца в составе прочих доходов только после регистрации права собственности на нового собственника.
Расходы также относятся к категории прочих и признаются на момент перехода права собственности на объект покупателю (п. 7, 10.1, 16, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, п. 11, п. 14.1, п. 19 ПБУ 10/99).
Этот порядок признания выручки распространяется и на случай реализации объекта незавершенного строительства, который также относится к недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Регистрация права собственности
Чтобы реализовать незавершенное строение, необходимо зарегистрировать на него право собственности (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Только после этого его можно продавать.
Передачу выполняют с помощью передаточного акта или другого документа об отчуждении, подписанного участниками.
Право на объект покупатель обязан зарегистрировать (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Иногда товар покупателю передаётся раньше, чем он оформит право собственности на него.
Записи в бухучете
Внесённые средства в необоротные активы отражаются в балансе. по строке 1150.
Продавец незавершенного строительства, передав его покупателю до государственной регистрации права собственности, может показывать его на счете 45 «Товары отгруженные» на отдельном субсчете «Переданные объекты недвижимости», до момента признания прочих доходов и расходов.
В бухгалтерии продавца объект попадет в состав оборота. по строке 1210.
Минфин давал подобные рекомендации (см. письма от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74052, от 27 января 2012 г. № 07-02-18/01 и др.).
На стороне продавца записи в бухгалтерии будут выглядеть так.
На дату передаточного акта:
Дебет 45 Кредит 08
Покупатель получил объект, строительство которого не завершено, но право собственности на него еще не передано.
Дебет 76 (НДС с отгрузки) Кредит 68
НДС рассчитан при отгрузке товара, но право собственности на него еще не передано.
К моменту передачи прав собственности покупателю:
Дебет 62 Кредит 91-1
В отчету указана выручка от продажи недвижимости, находящейся в стадии возведения.
Дебет 91-2 Кредит 76 (НДС с отгрузки)
На реализацию объекта незавершенного строительства был учтён налог на добавленную стоимость.
Дебет 91-2 Кредит 45
В расходы включена стоимость объекта незавершенного строительства, который был списан.