Арендатор отремонтировал арендованное помещение. По условиям договора аренды компенсация за неотделимые улучшения не была предусмотрена, поэтому они были переданы арендодателю безвозмездно. В связи с чем у арендатора возник вопрос, надо ли ему уплачивать НДС в таком случае.
Когда возникает безвозмездная передача неотделимых улучшений арендодателю
Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Когда арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя ремонтирует арендованное имущество, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса).
По общему правилу, если эти улучшения были произведены без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса).
Арендодатель, который не дал своего согласия на улучшения своего имущества арендатором, может:
- либо принять эти улучшения без возмещения их стоимости арендатору;
- либо не принять улучшения и потребовать от арендатора привести имущество в то состояние, в котором оно было передано.
Если арендодатель принимает имущество с улучшениями без возмещения их стоимости арендатору, то в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.
НДС при передаче улучшений арендованного имущества
Передача неотделимых улучшений арендатором арендодателю на безвозмездной основе признается реализацией в целях обложения НДС.
Поскольку, как следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса операции по реализации товаров, в том числе на безвозмездной основе, облагается НДС.
В связи с этим надо уплачивать НДС, если арендодателю передаются результаты работ по улучшению арендованной недвижимости, неотделимые без вреда для данного имущества. В том числе и в случае, если такие работы были произведены не самой организацией, а подрядчиками.
К такому выводу пришел Минфин в письме от 17.11.2020 г. № 03-07-11/100059.
В этом же письме он обратил внимание на последствия по НДС, которые возникают в организации при возвращении помещения, арендованного у органов государственной власти или местного самоуправления.
Подпункт 18 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса предусматривает освобождение от НДС безвозмездную передачу органам госвласти или местного самоуправления результатов работ по созданию или реконструкции систем теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, которые были во временном пользовании у организаций.
Этим же подпунктом освобождается от НДС безвозмездная передача органам госвласти или местного самоуправления объектов теплоснабжения, систем горячего, холодного водоснабжения, водоснабжения, водоотведения, отдельных объектов таких систем, если они были созданы организацией в течение срока действия договоров аренды.
Однако, Минфин обратил внимание на одно условие, которое должно выполняться для того, чтобы эти операции не облагались НДС.
НДС не надо уплачивать только в случае заключения организацией в отношении данных объектов концессионных соглашений в соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
Это условие указано в рассматриваемом подпункте 18 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса.