Как определить, что имущество является недвижимостью? Конечно, прочную связь с землей и наличие записи в ОГРН никто не отменял. Но оказывается, все может быть гораздо проще и понятнее любому бухгалтеру.
Учет в госкадастре и госреестре
Объектом обложения налогом на имущество организаций является недвижимое имущество.
Относятся к недвижимости объекты, которые внесены в государственный кадастр недвижимого имущества, где каждому объекту присвоен отдельный кадастровый номер. Некапитальные объекты не являются недвижимостью, а поэтому в кадастре не учитываются.
Права на объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости» (ЕРГН). Некапитальные объекты относятся к движимому имуществу, поэтому права на них в ЕГРН не регистрируются.
Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию
Вместе с тем, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Так считает ФНС (см. письмо от 1 марта 2021 г. № БС-4-21/2512).
На что же тогда ориентироваться?
Если сооружение построили на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, и ввели в эксплуатацию с получением разрешений и соблюдением градостроительных норм, оно, скорее всего, относится к недвижимости.
Такие разъяснения давал Росреестр (см., например, письмо от 20 октября .2020 г. № 11-9273-АБ/20). На него и ссылается Минфин в письме от 29 июня .2021 г. № 03-05-05-01/51043..
То есть для отнесения объекта к недвижимости нужно:
- наличие разрешения на строительство. Это документ, который предоставляет право построить или реконструировать объект капитального строительства. Некапитальный объект не требует разрешения ни на возведение, ни на реконструкцию;
- наличие разрешения на ввод в эксплуатацию. Это документ, который удостоверяет выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с разрешением и проектной документацией и подтверждает соответствие этого объекта требованиям к строительству. Для некапитального объекта разрешения на ввод не нужно.
ФНС тоже признает разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию как одно из оснований для признания объекта недвижимостью. Даже если он не зарегистрирован в ЕГРН (см. письмо от 25 марта 2019 г. № БС-4-21/5305@).
Использовать ОКОФ
Вместе с тем указанные выше разрешения, в частности, на ввод в эксплуатацию, только свидетельствуют о том, что объект соответствует проекту и строительным нормам и правилам.
Подход, который можно применять при разграничении движимого и недвижимого имущества, недавно сформулировал ВС РФ. Судьи отметили также, что ни связь с землей, ни регистрация в ЕГРН не являются безусловными критериями, по которым объект относят к недвижимости.
Нужно исходить из правил бухучета. Если имущество по ОКОФ
относится к оборудованию, а не к зданием или сооружением , то оно движимое.
Такой подход предлагает принять на вооружение ФНС в письме от 21 мая 2021 г. № БС-4-21/7027@.
Этот подход будет понятен любому бухгалтеру.