Изменения в экономике могут требовать пересмотра планов. Компания иногда вынуждена реализовывать объекты, которые достроены наполовину и имели финансовые инвестиции. Как избежать ошибок с налогообложением при подобной продаже?
Зарегистрировать право собственности и осуществить сделку по передаче имущества.
Незавершенные постройки считаются недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
При продаже такого объекта фирма должна зарегистрировать на него право собственности, подобно объектам недвижимости (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
При сделке продавец вручает, а покупатель получает предмет по документу о передаче, подписываемому обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Такой документ необходимо оформить.
Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права, если закон не устанавливает другое (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Госпошлина
При продаже объекта незавершенного строительства госпошлина взимается дважды (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
При продаже объекта собственник первый раз оплачивает государственную пошлину за регистрацию своего права собственности, которая равна 22 тысячам рублей.
Покупатель повторно оплачивает госпошлину, когда приобретает объект и регистрирует право собственности на него.
В общем случае государственная пошлина включается в состав прочих расходов производства и реализации на дату ее начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Налог на прибыль
Выручка от продажи недвижимости (без вычета НДС, предъявленного покупателю), признается доходом по реализации в день передачи объекта покупателю согласно передаточному акту или другому документу о передаче (пп. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. 1, п. 2 ст. 249, абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).
Значение даты государственной регистрации прав собственности приобретателя на данный объект отсутствует.
Статья 268 Налогового кодекса Российской Федерации определяет порядок расчета налоговой базы при продаже различных видов имущества.
Так, финансовый результат от такой продажи
определяют по формуле:
| Выручка от продажи имущества | — | Стоимость объектов недвижимости плюс расходы на реализацию. | = | Финансовый результат от продажи имущества |
Продавец, кроме госпошлины, может уменьшить доход от продажи имущества на сумму его изготовления (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Продажа с убытком
При продаже объекта незавершенного строительства по цене ниже рыночной убыток признается в полном объеме в отчетном периоде. Данное положение предусмотрено пунктом 2 статьи 268 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налог на добавленную стоимость у продавца
Продажа недвижимости в России обычно облагается налогами на добавленную стоимость (п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Датой определения налоговой базы считается день передачи имущества покупателю по акту или другому документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ).
Этот момент независим от даты государственной регистрации прав покупателя на объект.