Довольно часто приходится менять планы, когда меняется экономическая ситуация. Иногда фирма вынуждена продавать даже недостроенный объект, в строительство которого были вложены средства, бывает, что и немалые. Как не ошибиться при налогообложении такой продажи?
Если объект незавершенного строительства решили продать
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Если фирма решила продать такой объект, то на него нужно зарегистрировать право собственности, как на объект недвижимого имущества (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Продавец передает, а покупатель принимает объект по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Значит, такой документ нужно будет составить.
Покупатель получает право собственности на объект недвижимого имущества с момента государственной регистрации такого права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Заметим, что этот момент не оказывает влияния ни на признание дохода по налогу на прибыль, ни на определение налоговой базы по НДС. Главное – дата передаточного документа.
Кто платит госпошлину
При продаже объекта незавершенного строительства госпошлина за него платится 2 раза (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Первый раз платит собственник за регистрацию своего права собственности на объект в целях его продажи. Величина госпошлины составляет 22 000 рублей.
Второй раз госпошлину в таком же размере платит покупатель в связи с приобретением объекта и оформлением права собственности на него.
В общем случае государственная пошлина включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату ее начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Но у продавца при продаже объекта незавершенного строительства госпошлину можно рассматривать как расход, связанный с реализацией. В этом случае ее следует учитывать при определении налоговой базы в периоде реализации (абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Налог на прибыль у продавца
В целях исчисления налога на прибыль выручка от реализации объекта недвижимости (за минусом предъявленного покупателю НДС) признается доходом от реализации на дату передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (пп. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. 1, п. 2 ст. 249, абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).
Дата государственной регистрации права собственности покупателя на этот объект не имеет значения.
Порядок определения налоговой базы при реализации прочего имущества установлен статьей 268 НК РФ.
Так, финансовый результат от такой продажи
определяют по формуле:
| Выручка от продажи имущества | — | Стоимость имущества + Расходы, связанные с продажей | = | Финансовый результат от продажи имущества |
Помимо госпошлины, продавец вправе уменьшить доходы от реализации имущества на цену создания этого имущества (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Если продажа с убытком
Если объект незавершенного строительства продали с убытком, то убыток от нужно учесть единовременно в полной сумме. Основание — пункт 2 статьи 268 НК РФ.
Ведь объект незавершенного строительства еще не является основным средством, то есть не относится к амортизируемому имуществу. Значит, специальный порядок признания убытка, изложенный в пункте 3 статьи 268 НК РФ о списании пропорционально оставшемуся сроку полезного использования, к нему не применяется.
Налог на добавленную стоимость у продавца
Реализация недвижимого имущества на территории РФ в общем случае является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы признается день передачи имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ).
Этот момент не зависит от даты государственной регистрации права собственности покупателя на этот объект.