Есть несколько правил учета расходов, связанных с арендуемым имуществом, в частности, с так называемыми неотделимыми улучшениями. На практике можно применять такой подход: сначала определить суть работ, а затем выбрать порядок их учета в зависимости от того, возмещает арендодатель их стоимость или нет.
С какими работами связаны затраты
Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества. Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. Как учесть затраты?
Однозначно не ответить. Помимо всего прочего, придется учесть, произошло ли в результате появления этой стены изменение служебного назначения объекта.
Как амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества
Четкий порядок амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества сформулировал АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 25 апреля 2022 г. № Ф04-766/2022 по делу № А45-18710/2020. Вот два главных шага.
1. Определить суть выполненных работ
Если работы влекут изменение первоначальной стоимости основных средств, затраты на улучшение списываются через амортизацию.
Все другие виды работ, которые не приводят к появлению признаков достройки, дооборудования и т.д. и не увеличивают стоимости основных средств, списываются в обычном порядке, как текущие расходы. Например, на ремонт ОС.
2. Убедиться, возмещает арендодатель расходы или нет
Затраты придется учитывать в зависимости от того, возмещаются ли соответствующие расходы арендодателем.
Если арендодатель не возмещает стоимость затрат
Если арендодатель не возмещает стоимость затрат, то их амортизирует арендатор. Амортизация начисляется после ввода улучшенного основного средства (капвложений) в эксплуатацию и до окончания срока действия договора аренды.
Для расчета начислений используется эксплуатационный срок самого актива или капвложений в него согласно классификации ОС .
После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.
Арендодатель неотделимые улучшения, оставленные ему безвозмездно, не амортизирует и их стоимость в доходах не учитывает.
Как арендатор учитывает оставшиеся расходы
Срок службы арендованного имущества обычно больше срока, на который фирма получает его в аренду. Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды не были списаны через амортизацию, в составе его расходов не учитываются.
Если после истечения срока договора аренды он был пролонгирован, арендатор вправе продолжать начислять амортизацию.
Если арендодатель возмещает расходы
Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и в договоре указано, что арендодатель возмещает ему эти расходы, учет будет другим. В таком случае амортизирует неотделимое улучшение арендодатель.
В договоре аренды нужно предусмотреть момент передачи неотделимых улучшений на баланс арендодателя. От этого будет зависеть, как он будет их учитывать.
На дату передачи улучшений арендодателю у арендатора возникает доход, а у арендатора — расход.