Бывает, что региональные власти включают в кадастровый перечень объекты, которые не должны туда попадать. Причины обсуждать не будем. Но разберемся, что нужно знать об условиях попадания здания в этот перечень и о том, можно ли это оспорить.
НК нужно соблюдать
Начнем с того, что региональным властям не разрешено включать в перечень кадастровой недвижимости объекты, которые не соответствуют установленным НК РФ условиям отнесения к административно-деловому или торговому центру. Об этом предупредила ФНС в письме от 1 сентября 2020 г. № БС-3-21/6148@.
Фактически условиями для включения недвижимости в перечень, являются условия, которые определены пунктами 3 – 5 статьи 378.2 НК РФ. Там, в частности, идет речь о назначении и использовании здания в коммерческой деятельности и о доле площади, используемой в этой деятельности, необходимой для признания здания административно-деловым и торговым центром.
Налоговая база
Если здание, строение или сооружение является административно-деловым или торговым центром и включено в «кадастровый» перечень, все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, облагаются налогом по кадастровой стоимости. Налоговой базой для собственника такого помещения будет доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле площади помещения в общей площади здания.
Если же здание не поименовано в перечне, но в нем содержится информация о помещениях, находящихся в этом здании, то налог на имущество по кадастровой стоимости нужно платить в отношении этих помещений.
Административные центры
Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):
- оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
- оно предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
Объект, в свою очередь, признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.
Это, как вы знаете, централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, парковки.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.
Торговые центры
Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):
- оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
- оно предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Объект признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документах технического учета (инвентаризации), предусматривает такое размещение.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади в указанных целях.
Отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение) признается одновременно как административно-деловой, так и торговый центр, если не менее 20% общей площади такого здания предусматривает размещение офисов и торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания и сопутствующей офисной инфраструктуры (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).
Как собственник оспорил принадлежность здания к торгово-административному центру
Здание располагалось на земельном участке с видом разрешенного использования «для производственных нужд».
Такой вид не предусматривает размещения офисных зданий и торговых объектов.
Как видите, уже это не отвечает требованиям НК РФ. Тем не менее, департамент имущественных отношений края включил это здание в кадастровый перечень.
При этом в здании располагались:
- принадлежащий компании магазин «Автоцентр» – 4,4 процента площади;
- склад при магазине «Автоцентр» – 2,1 процента;
- спортивный зал для сотрудников «Автоцентра» – 9,2 процента;
- кабинеты сотрудников «Автоцентра» – 20 процентов;
- кабинеты сотрудников отдела МВД РФ – 26,2 процента;
- рабочие места сотрудников ассоциации ветеранов боевых действий, а также министерства природных ресурсов края – 3,6 процента;
- вспомогательные помещения – 34,5 процента.
Судьи произвели простейшие подсчеты и решили, что перечисленные помещения не могут быть однозначно отнесены к офисам.
Площадь магазина «Автоцентр» составляет менее 20 процентов от общей площади здания.
По экспликации к поэтажному плану здания в нем находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет», «коридор», «вестибюль», «душевая», «подсобное помещение», «кладовая», «бытовка», «касса», «инструментальная», «мастерская», «электрощитовая», «торговый зал». Это не офисы.
Кроме того, кабинеты сотрудников отдела МВД и «Автоцентра» также не подпадают под критерии, предусмотренные статьей 378.2 НК РФ, для отнесения к офисам.
Таким образом, принадлежность помещений к офисам установить не удалось. При таких обстоятельствах оснований для включения здания в кадастровый перечень не было.
Как результат – пункты перечня, соответствующие спорным объектам, были признаны недействительными.
Этот случай рассмотрен Апелляционным определением ВС РФ от 5 сентября 2018 г. № 18-АПГ18-29.