С 2025 года индивидуальное жилищное строительство в России меняется. Эскроу-счета, которые раньше использовались главным образом при возведении многоквартирных домов, теперь будут применяться и в сфере ИЖС.
Новые правила, утвержденные Федеральным законом от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», направлены на защиту средств дольщиков и повышение прозрачности в строительстве.
Строительство частного дома часто создавало риски для заказчиков: недобросовестные исполнители могли затягивать сроки, использовать материалы низкого качества или уйти с предоплатой. Эскроу-счета призвано сократить эти риски. Теперь средства заказчика будут храниться на банковском счете до полного завершения строительства и подписания акта приема-передачи дома. Только после этого исполнители получат доступ к деньгам.
С первого марта двадцать пятого года действует закон, позволяющий использовать эскроу-счета при возведении частных домов на основании договоров подряда. Законом регулируются отношения с компаниями и самозанятыми лицами.
С 1 апреля 2025 года подрядчики, сотрудничающие с эскроу-счетами в сфере индивидуального жилищного строительства, освобождаются от налога на добавленную стоимость. Это стимулирует строительные компании к использованию новой схемы расчетов и повышает доступность ИЖС для населения.
Средства на счетах эскроу, открытых по договорам на возведение индивидуальных жилых домов, защищены страхованием Агентства по страхованию вкладов до десяти миллионов рублей.
Что важно учесть:
- Выбор банка.Заказчик и подрядчик определяют банк для открытия счёта эскроу, обращая внимание на надёжность финансовой организации и условия обслуживания.
- Договор подряда.Создание договора следует осуществить, учитывая требования закона о счетах эскроу. Предварительная проверка документа юристом перед подписанием рекомендуется.
- Условия разблокировки средств. Договор должен содержать ясные положения о предоставлении подрядчику доступа к средствам на счёте эскроу.
Как функционирует эскроу-счет в сфере ИЖС
Применение счетов эскроу остается на усмотрение подрядчика и заказчика.
Схема работает следующим образом:
- Заказчик, подрядчик и банк заключают трёхсторонний договор. Согласно его условиям, средства заказчика за возведённое здание перечисляются на специальный счёт, где сохраняются в блокированном состоянии до окончания строительных работ.
- Подрядчик имеет возможность оплачивать стройку своими средствами или взять кредит в банке со ставкой от одного до шести процентов, которая уменьшается при более быстрой сдаче объекта.
- Подписание акта приема дома заказчиком означает его официальную передачу. После этого открывается эскроу-счет, и строительная фирма получает свои деньги.
Схема применима как с ипотечным кредитом, так и без него. При оформлении ипотеки средства поступают на эскроу-счет. Это может быть реализовано в рамках одного банка или между различными учреждениями — например, ипотека в одном банке, а эскроу-счет в другом. Такой подход является обычной практикой.
Д. Афанасова