Имущественный вычет при продаже общего имущества: пример расчета

ФНС России разъяснила, как правильно применять имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, которая находится в общей долевой собственности.

Статья 220 Налогового кодекса предоставляет имущественный вычет по НДФЛ не только при покупке жилья, но и при продаже недвижимости.

Речь идет о тех случаях, когда жилье находилось в собственности менее минимального срока владения в целях уплаты НДФЛ. Так, если квартира была в собственности менее 5 лет, то при ее продаже возникает обязанность у физлица по уплате НДФЛ и подаче декларации 3-НДФЛ.

Если квартира досталась по наследству или получена в дар, то минимальный срок владения для НДФЛ составляет 3 года.

Размер имущественного вычета по НДФЛ при продаже жилья

Размер имущественного налогового вычета при продаже жилой недвижимости установлен в сумме 1 000 000 руб.

Например, если квартиру, которая была в собственности 4 года, продали за 5 000 000 руб., вычет применили в размере 1 000 0000 руб., то НДФЛ нужно будет заплатить с 4 000 000 руб. Сумма налога 520 000 руб. (4 000 000 руб. х 13%).

Есть еще один вариант, он более оптимальный. Можно честь расходы, фактически уплаченные при покупке квартиры. Они должны быть документально подтверждены.

Например, квартиру, которая была в собственности 4 года, продали за 5 000 000 руб. Покупали эту квартиру за 3 500 000 руб. Вычет применили в размере понесенных расходов. Значит, НДФЛ нужно заплатить с 1 500 000 руб. (5 000 000 руб. – 3 500 000 руб.). Сумма налога 195 000 руб. (1 500 000 руб. х 13%).

Если документов, подтверждающих затраты при покупке продаваемого жилья, нет, то остается вариант с имущественным НДФЛ-вычетом.

Имущественный вычет при продаже общего имущества

Если проданная недвижимость находилась в общей долевой или общей совместной собственности, то имущественный вычет применять нужно согласно долям.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного вычета (т.е. 1 000 000 руб.) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Кроме того, данный имущественный вычет в размере 1 млн. руб. можно применить по доходам от продажи всех объектов в целом за год.

Многие ошибочно применяют максимальный вычет 1 млн. руб. к каждому объекту недвижимости (дом, квартира, земельный участок). Так не правильно.

Об этом разъясняет ФНС России в письме от 2 августа 2024 г. № БС-4-11/8876.

Пример. Расчет имущественного вычета при продаже общего имущества

Гражданин совместно с несколькими сособственниками на основании одного договора купли-продажи продали:

• земельный участок за 1 800 000 руб.;

• жилой дом за 1 000 000 руб.;

• садовый дом за 1 000 000 рублей.

Доля налогоплательщика в праве общей долевой собственности на объекты составляет:

• 1/6 доля в земельном участке (т.е. доход от продажи равен 300 000 руб.);

• 1/3 доля в жилом доме (т.е. доход от продажи равен 333 333, 33 руб.);

• 1/2 доля в садовом доме (т.е. доход от продажи равен 500 000 руб.).

Следовательно, предельный размер имущественного вычета (1 млн.) нужно рассчитать так:

• по земельному участку – 1/6 от 1 000 000 руб. Это 166 666,67 руб.;

• по жилому дому – 1/3 от 1 000 000 руб. Это 333 333,33 руб.;

• по садовому дому — 1/2 от 1 000 000 руб. Это 500 000 руб.

Налоговая база по НДФЛ и сумма налога составит:

• по земельному участку: (300 000 руб. – 166 666,67 руб.) х 13% = 17 333,33 руб.

• по жилому дому: (333 333,33 руб. – 333 333,33 руб) х 13% = 0 руб.

• по садовому участку: (500 000 руб. – 500 000 руб.) х 13% = 0 руб.

Общий размер имущественного вычета по доходам от продажи всех объектов не может превышать в целом за год 1 000 000 руб.

Обратите внимание, что гражданин использовал всю сумму разрешенного вычета в 1 млн. руб. (166 666,67 +333 333,33 + 500 000). Больше он не может применять вычет при продаже имущества в указанном налоговом периоде.

Сумма НДФЛ к уплате 17 333,33 руб.

---

Источник