Вид фактического использования недвижимого имущества влияет на размер налога, подлежащего уплате. Но такой вид может со временем измениться, что будет означать возможность уменьшения налоговой базы. Рассмотрим на примере, что нужно сделать, чтобы платить налог меньше в такой ситуации.
Налоговая база как кадастровая стоимость
По закону, в отношении ряда объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как кадастровая стоимость этих объектов. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ именно так исчисляется налоговая база в целях уплаты налога на имущества для нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Из п. 5 той же статьи НК РФ фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Соответственно, если торговые павильоны или офисы занимают меньше места, налог уплачивается не по кадастровой стоимости, а в меньшем размере.
На практике размер площади помещения, занятой перечисленными объектами, нередко меняется. Например, собственник может сдать помещение в аренду для размещения в нем объектов торговли или, наоборот, расторгнуть договор. Если в результате этих изменений общая площадь, задействованная под торговлю или офисы, становится меньше 20%, то основания для уплаты налога, исчисленного исходя из кадастровой стоимости, утрачиваются. Но надо понимать, что документального отсутствия в здании торговых павильонов и офисов для правильного исчисления налога мало, важно, чтобы фактическое использование нежилого пространство соответствовало тому, что отражено в документах
Поэтому просто взять и начать платить налог в меньшем размере при расторжении договора аренды с торговой компанией нельзя.
Кто определяет вид фактического использования помещения?
Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения утверждается постановлениями местных органов власти. Так, например, в Москве действует постановление Правительства Москвы от 14 мая 2014 года № 257-ПП.
Для того, чтобы установить вид фактического использования недвижимого имущества, специальным госорганом, осуществляющим контроль за использованием объектов недвижимости, проводится обследование соответствующего объекта. В ходе такого обследования
осуществляется фото- и/или видеосъёмка, фиксирующая фактическое использование обследуемого здания (строения, сооружения) и нежилого помещения в нем, а также фото- и/или видеосъёмка информационных стендов с реквизитами организаций, осуществляющих деятельность в данном здании, с привязкой к наименованию улицы и номера дома.
По результатам проведенной проверки составляется акт, в котором указывается вид фактического использования помещения. На основании этого акта принимается решение о включении/исключении обследованного объекта в перечень помещений, налоговая база по которым определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанные перечни ведутся отдельно по каждому субъекту РФ. Если статус помещения меняется, то их фиксируют в перечне, но действуют они уже только в следующем налоговом периоде. Таким образом, если акт был составлен в 2023 году, то налог по новым ставкам надо будет платить, начиная с 2024.
Что делать, если вид фактического использования помещения поменялся?
Исходя из изложенного выше, очевидно, что единственным способом подтвердить факт того, что помещение больше не используется для торговли или организации в нем офиса, это инициировать его проверку уполномоченным госорганом, который зафиксирует произошедшие изменения в акте. Одного только факта расторжения договора аренды будет недостаточно для изменения статуса помещения.
Госорган может провести обследование помещения и по своей инициативе, но такие мероприятия проводятся далеко не каждый год, поэтому ждать их налогоплательщику, конечно, не нужно. Следует, проявить инициативу самостоятельно и обратиться в госорган с заявлением о проведении такой проверки. Если ничего не делать, то налог придется платить по прежним ставкам.
Если по результатам обследования объект из перечня не исключен и ФНС продолжает ждать уплату налога исходя из кадастровой стоимости, а налогоплательщик с этим не согласен, можно обратиться в суд с административным иском о признании недействительным перечня в части упоминания в нем спорного объекта недвижимости.
В статье использованы фото с сайта freepik.com