Вы знаете, что за имущество, переданное в аренду, налог платит арендодатель, независимо от того, у кого на балансе оно числится. Но по неотделимым улучшениям арендованной недвижимости есть исключение.
Объект обложения налогом на имущество
Налог на имущество организаций платят фирмы, у которых есть недвижимость — имущество, относящееся к объектам налогообложения.
Базой для налога служит кадастровая стоимость, если недвижимость включена в региональный перечень объектов, в котором определяется их кадастровая стоимость, или среднегодовая стоимость, если объект учтен на балансе фирмы и отвечает признакам основного средства (ст. 374 НК РФ).
Признаки ОС в бухучете
Для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками (п. 4 ФСБУ 6/2020):
- имеет материально-вещественную форму;
- предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности;
- предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
- способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Налог на имущество по арендной недвижимости
За имущество, переданное в аренду (в т.ч. в лизинг) налог платит арендодатель, независимо от того, у кого на балансе оно числится. Это установлено пунктом 3 статьи 378 НК РФ.
С 1 января 2022 года Федеральным законом от 29 ноября 2021 г. № 382-ФЗ статью 378 НК РФ дополнили пунктом 3, в котором установили, что имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя), причем независимо от вида аренды.
Эта норма имеет отношение только к аренде имущества, налог по которому рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.
Остаточная стоимость недвижимости, переданной в аренду, для целей расчета налоговой базы по среднегодовой стоимости должна определяться арендодателем по правилам ведения бухучета для соответствующего актива (основного средства, инвестиционного имущества и других).
Так, при лизинге остаточную стоимость недвижимого объекта, учтенного в качестве инвестиции в аренду, для исчисления среднегодовой стоимости по статье 376 Налогового кодекса арендодатель определяет в той оценке, как она отражена в бухгалтерском регистре на соответствующие даты. То есть как чистую стоимость инвестиции в аренду (договорную цену), уменьшенную на величину фактически полученных арендных платежей, с учетом иных особенностей из пунктов 32 – 40 ФСБУ 25/2018 (письмо Минфина от 24 февраля 2022 г. № 03-03-06/1/12877).
Что же касается «кадастровой» недвижимости, то налог на имущество с такого объекта всегда должен уплачивать тот, кому это имущество принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения, независимо от применяемых правил бухучета. Поэтому при аренде такой недвижимости налогоплательщиком всегда является арендодатель (подп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ).
Модернизация ОС
Относятся к ОС и признаются самостоятельными инвентарными объектами существенные затраты организации на проведение ремонта, технического осмотра, технического обслуживания объектов основных средств (п. 10 ФСБУ 6/2020).
Речь идет о капвложениях (подп. «ж» пункта 5 ФСБУ 6/2020). Капитальные вложения признаются в бухгалтерском учете вне зависимости от того, осуществлены ли они при первоначальном приобретении, создании объектов основных средств или при последующем улучшении и (или) восстановлении их.
По ФСБУ 26/2020 капвложения считаются основными средствами по их завершении (то есть после приведения объекта в состояние, в которых он пригоден к использованию в запланированных целях).
Капитальные вложения признаются в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий (п. 6 ФСБУ 26/2020):
- понесенные затраты обеспечат получение в будущем экономических выгод организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
- определена сумма понесенных затрат или приравненная к ней величина.
Модернизация арендованного имущества
Напомним, за недвижимость, переданную в аренду (в т.ч. в лизинг) налог платит арендодатель, независимо от того, у кого на балансе она числится. Но по неотделимым улучшениям арендованной недвижимости есть особенности.
За неотделимые улучшения недвижимости, переданной в аренду, не налог до определенного момента должен платить арендатор. Разъяснения приведены в письме Минфина от 8 декабря 2022 г. № 03-05-05-01/120262.
Если после завершения капвложений на неотделимые улучшения в арендованную недвижимость арендодатель не возместил их стоимость, и они учитываются в качестве самостоятельного ОС на балансе арендатора (если они соответствуют требованиям пункта 4 ФСБУ 6/2020 и 6 ФСБУ 26/2020), то он и платит налог на имущество (по среднегодовой стоимости) – до тех пор, пока объект не выбыл из состава ОС по нормам ФСБУ 6/2020.