22 июля 2020 года Верховный суд выпустил второй в этому году обзор судебной практики. По просьбе «Расчета» Нина Бабинова, юрист компании КСК групп, прочла документ и рассказала о наиболее актуальных темах, которые затронули арбитры ВС РФ.
Штраф за невозврат
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны владельца имущества, договор считается возобновленным на неопределенный срок. При этом арендатор не несет материальной ответственности за невозврат имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Однако в договоре стороны могут предусмотреть штрафные санкции в случае если арендатор не возвращает имущество. Это может быть, например, определенный процент от стоимости имущества за каждый день просрочки.
Текущий обзор изменил описанное выше действующее положение вещей. Арбитры пояснили, что если у арендодателя нет возражений против того, что деловой партнер пользуется имуществом после окончания договора, то и штраф он потребовать не может. Верховный суд пояснил, что договор считается продленным и арендатор законно продолжает пользоваться имуществом. Поэтому применение штрафных санкций за невозврат имущества после окончания срока действия контракта невозможно. При этом арендатор обязан уплачивать плату, которая изначально была установлена договором.
Для того чтобы иметь возможность потребовать штраф, необходимо предусмотреть в соглашении, что пункт 2 статьи 621 ГК РФ на отношения между арендодателем и арендатором не распространяется и соглашение не может быть возобновлено на неопределенный срок, а также в день истечения срока действия договора направить арендатору требование о возврате имущества.
В противном случае согласие на возобновление действия договора на неопределенный срок будет предполагаться. От возобновившегося договора арендодатель вправе отказаться в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Само же по себе установление срока действия контракта и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании периода действия договора не означает, что соглашение не может быть продлено на неопределенный срок.
Аренда без платы
В действующей судебной практике суд всегда исходил из того, что если в материалы спора не представлен акт приема-передачи имущества, который бы доказывал факт возврата помещения, то арендатор мог продолжать пользоваться недвижимым имуществом.
Однако указанная позиция судов не соотносилась с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, которая не связывает возобновление договора с отсутствующим актом приема-передачи недвижимости, в то же время договор считается возобновленным при продолжении использования недвижимого имущества.
В рамках одного из дел арендатором не был представлен акт возврата имущества собственнику метров, составление которого требовалось по условиям контракта. Как следствие, арендатор продолжал пользоваться арендованной вещью. По мнению суда, сам факт выезда компании из спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
Верховный суд в обзоре указал, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока действия контракта, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с этим при наличии иных доказательств того, что арендатор не пользовался недвижимым имуществом, с него невозможно взыскать арендную плату. Если между компаниями давние деловые отношения, они могут вернуть имущество и без составления акта приема-передачи, передав указанное имущество устно. Однако стоит обратить внимание, что суды все-таки больше ориентируются на письменные доказательства, поэтому, даже если договором не предусмотрено подписание акта приема-передачи имущества, рекомендуется составить хотя бы протокол встречи, которым будет зафиксировано, что арендатор возвращает имущество владельцу метров.
Разумный срок
Еще один спор, попавший в обзор ВС РФ, возник между обществом и администрацией: ранее они заключили мировое соглашение, по условиям которого компания признала задолженность и неустойку перед администрацией и взяла на себя обязанность начать погашать долг с момента вынесения администрацией постановления об окончании отопительного сезона, при этом согласовав предварительно график погашения задолженности. Из мирового соглашения также следовало, что контрагенты не исключали взыскания неустойки при будущей просрочке. Но время шло, а возвращать долг компания не начала, финальный график погашения задолженности коммерсанты представили спустя практически год с момента окончания отопительного сезона.
Верховный суд обратил внимание, что сроки согласования графика в мировом соглашении установлены не были, а его согласование является обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Таким образом, сообщили арбитры, для сохранения договоренности сторон необходимо толковать такое соглашение в пользу действительности и исключения возможности недобросовестного поведения одной из сторон. К недобросовестности судьи отнесли и необоснованное затягивание начала выплаты долга (подп. 43, 44 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
В этом деле внимание привлекает факт того, что оплата задолженности была поставлена в зависимость от наступления двух факторов: окончания отопительного сезона (указанное решение было принято Администрацией) и согласования графика погашения долга (график направлен во время рассмотрения дела судом первой инстанции и не согласован). В обзоре Верховный суд сообщил, что необходимость наступления данного события ограничена разумным сроком, после истечения которого событие считается наступившим. Поэтому судам следует учитывать, был ли предоставлен график в разумный срок, и исходя из этого начислять неустойку.
При заключении договора сторонам следует устанавливать конкретные сроки для наступления некоторых событий, например, применительно к указанному спору можно было бы заранее уточнить, что представить график платежей необходимо в течение 10 рабочих дней с даты завершения отопительного сезона.