Компания решила воспользоваться преимущественным правом выкупа федерального имущества, предусмотренным в арендном соглашении. Но сделать ей этого не дали ни Росимущество, ни суды. Вмешался Верховный суд (определение от 01.02.2021 № 301-ЭС20-17874).
Обстоятельства спора
Управление Росимущества в 2004 году отдало коммерческой компании здание и сооружение в Иваново. Договор заключили на 10 лет и прописали в нем преимущественное право выкупа для арендатора. А в 2009 году Управление закрепило спорное имущество на праве хозяйственного ведения за неким ФГУП.
Когда соглашение подошло к концу, коммерсанты попросили продлить его еще на десять лет. На это ФГУПовцы ответили, что соглашение считается продленным на тех же условиях. А в 2019 году коммерческая компания попробовала выкупить здание, использовав свое преимущественное право выкупа. Управление Росимущества отказало, отметив, что договор аренды уже не действует.
Решения нижестоящих судов
Спор продолжился в суде. Три инстанции согласились с тем, что у общества нет преимущественного права выкупа без проведения торгов.
Суды решили (дело № А11-8684/2019):
Общество не было лишено возможности реализовать свое право на приобретение имущества в установленном законом порядке посредством обращения с соответствующим заявлением в период действия договора аренды.
Позиция ВС РФ
Компания с решениями не согласилась и обратилась в Верховный суд. Юристы общества уверены, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если стороны заключили его до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов. Тем более арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против пользования – он принимал арендную плату и проводил проверки имущества.
Также заявитель раскритиковал вывод судов о том, что он мог выкупить имущество еще в период действия договора. Действовавшее на момент 2014 года законодательство не предусматривало преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение находящегося у них в аренде федерального имущества. Такое право возникло лишь в 2018 году вместе с расширением имущественной поддержки субъектов МСП.
Верховный суд проверил доводы жалобы. Экономколлегия раскритиковала вывод о том, что договор аренды на момент обращения заявителя прекратил свое действие.
Также судьи указали:
Вывод судов о том, что препятствием для приватизации арендованного имущества является многократное изменение сторонами условий договора аренды <…> сделан без исследования существа изменений, обстоятельств и причин, по которым стороны дополнительными соглашениями вносили изменения в договор.
Дело вернули на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.