В судебном заседании разбирался спор, возникший из-за договора аренды нежилого помещения в многоквартирном доме. Общество заключило с собственником такой договор и арендовало помещение, а управляющая компания здания обязывалась обслуживать его по договору управления с арендатором.
- заниматься управлением многоквартирного дома;
- Предоставлять услуги и проводить все требуемые действия для надлежащего содержания и ремонта общей собственности собственников.
- Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание жилого дома и ликвидировать аварийные ситуации.
- Предпринимать действия заранее, исключая возможности нанесения ущерба собственности.
Разрешение последнего пункта стало поводом для разногласий между арендатором и управляющей компанией.
Арендованное помещение регулярно заливало из-за прорыва общих домовых труб. Общество направляло уведомления управляющей компании о возникновении нештатных ситуаций. Заливы были подтверждены документально, составлялись акты с участием представителей города.
Управляющая компания не устраняла причину затоплений и не проводила восстановительные работы.
В связи с затоплениями помещения, арендующегося компанией, арендатор обратился в суд. Помимо оплаты аренды за регулярно заливаемое помещение, ему пришлось оплачивать еще один офис для работы во время затоплений. В иске арендатор потребовал у управляющей компании почти 60 миллионов рублей как компенсацию понесенных убытков, возникших из-за действий или бездействия управляющей компании. К убыткам компания отнесла:
- Из-за затопления арендуемых помещений пришлось потратить почти четыре миллиона рублей на восстановление.
- Сумма в 160 000 рублей была затрачена на исследование общедомовой канализационной сети с целью выявления причин засоров и ликвидации последствий.
- Сумма почти девять миллионов рублей назначена для ремонта и восстановления. Такое значение установлено в результате проведения судебной экспертизы.
- Общество выплатило почти 20 миллионов рублей в качестве арендной платы за помещение, которое по факту не могло использовать в своей хозяйственной деятельности, все еще выполняя условия договора.
- Компания выплатила 25 миллионов рублей в качестве аренды для другого помещения, которое пришлось снять временно, пока поврежденные площади находились под ремонтом.
- Сумма для услуг, связанных с составлением заключения о расходах на ремонт, составляет 145 тысяч рублей.
Первые три инстанции
Судьи первых инстанций поддержали компанию и посчитали, что управляющая компания должна возместить ей убытки на сумму свыше 57 миллионов рублей, близкую к первоначальной заявленной сумме арендатора.
Арбитры кассации разделили мнение нижестоящих коллег.
Управляющая компания не согласилась с решением судей и обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой отменить судебные решения и направить дело на пересмотр в первый суд. В обоснование своей позиции управляющая компания указала, что арбитры всех трех инстанций нарушили нормы материального и процессуального права.
Верховный суд. Определение
Рассмотрим теперь, на чём основывалась судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ при принятии решения.
- Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса, лицо, чьё право нарушено, может требовать полного возмещения убытков, если законом или договором не установлено возмещение в меньшем размере.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 в пункте 12 устанавливает обязанность истца доказать факт возникновения ущерба из-за действий или бездействия ответчика, а также факты нарушения обязательства, причинения вреда и убытков. Размер подлежащих возмещению затрат истца должен быть установлен с разумной степенью достоверности. В Постановлении Пленума арбитрами подчеркивается необходимость учитывать фактические обстоятельства, отталкиваться от принципов справедливости и соразмерности ответственности за нарушение.
- Пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 гласит, что кредитор предоставляет подтверждение о понесенных убытках и разъяснение их величины и взаимосвязи с неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязанностей. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками следует учитывать, какие последствия в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным следствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Арендатор обратился в суд из-за затопления помещеня, которое он арендовал. Залив произошел вследствие некачественного оказания управляющей компанией своих услуг. Судьи приняли во внимание доказательства, приведенные выше. Аргументы компании о ее непричастности к заливу были отклонены. Истцу следовало потребовать возмещения убытков от УК, указали судьи.
Но, что важно, не всех убытков, а только:
- На проведение исследования общедомовой канализационной системы для выявления причин засоров и их ликвидации.
- Для проведения ремонта в арендованном здании.
Этот список не исчерпывающий, компания требовала возмещения всех понесенных убытков. В иск арендатор также включил сумму арендной платы, которую компания выплачивала собственнику проблемного помещения и владельцу здания, куда переехала на время ремонта затопленных помещений.
Важно уточнить, что экономический интерес общества заключался в аренде помещения. Компания не смогла использовать площадь из-за порчи, возникшей из-за бездействия управляющей компании. Восстановление интересов предполагает возмещение компании затрат по арендной плате.
- либо как возмещение расходов по аренде спорного помещения в период отсутствия возможности его использования предприятием.
- Или за арендные площади, где осуществлялась работа.
Судьи отметили, что истцу недопустимо требовать компенсации расходов на аренду всех оплаченных им площадей.
При возмещении убытков, понесенных обществом за аренду помещений, компания окажется в более выгодном положении по сравнению с доавариальным периодом. Ведь компенсация позволит полностью исключить затраты предприятия на аренду. В то же время при благоприятном стечении обстоятельств истец всё равно потратился бы на аренду помещения.
Экономическая коллегия отклонила требования истца о компенсации аренды за оба помещения, защитив управляющую компанию от двойного начисления стоимости аренды. Дело по этой части направлено на пересмотр (Определение Верховного суда РФ №305-ЭС24-3082 по делу № А40-278801/2022 от 26.06.2024).
А.В. Веселов, аудитор, к.э.н