Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней происходит через Росреестр. Иногда чиновники выдают отказы, выглядящие сомнительными, препятствующими гражданскому обороту и грозящими убытками и сорванными сделками. Юристы отмечают непонятность причин отказа властей в некоторых случаях.
Регистраторы Росреестра, работающие со сделками, изучают основания возникновения права и проверяют документы. Затем могут вынести положительное решение или приостановить процедуру. Причин для приостановки много: статья 27 закона «О госрегистрации» содержит 63 пункта. Среди них, например, противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, отсутствие необходимых бумаг, необособленное помещение и так далее. Если заявитель не устранит причины приостановки, то в регистрации откажут. Должностные лица руководствуются подзаконными актами: письмами Росреестра и приказами Минэкономразвития.
Но, как отмечают эксперты, опрошенные порталом Право.ruНесмотря на достаточно подробное регулирование, случаются неправомерные приостановки и отказы в регистрации. Какие риски это несет?
-
Существенной просрочкой или неудачей завершения и возведения зданий.
-
существенными убытками;
-
кассовыми разрывами;
-
Среди других последствий – возможность приостановки основных финансовых и хозяйственных операций временно.
При продаже недвижимости новый собственник часто просит заверить все договора аренды. Если возникают трудности с регистрацией, сделка может не состояться. Арендатор может уйти, если ему нужна лицензия, получение которой требует зарегистрированного договора аренды.
Частые незаконные мотивировки приостановления
Согласно пункту 5 статьи 18 закона «О госрегистрации», при подаче полного пакета документов для регистрации истребовать дополнительные документы запрещено. Однако в действительности данное правило не всегда соблюдается. Так, при оформлении перехода права собственности по договору могут запрашивать акт приема-передачи имущества, что является незаконным.
Существуют документы, доступные чиновникам при взаимодействии между ведомствами, которые позволяют им избежать приостановления регистрации. Например, срок полномочий руководителя сотрудник Росреестра может запрашивать самостоятельно у налоговой инспекции.
В некоторых ситуациях отказы не соответствуют закону. Например, договор аренды или Гражданский кодекс предоставляют арендодателю право на односторонний внесудебный отказ от договора. Но органы Росреестра не регистрируют прекращение договора аренды, если заявление подает только арендодатель.
В практике возник случай: стороны договора аренды определили разную условную площадь помещения для расчета платы и других задач. Объект описан должным образом: кадастровый номер указан, техплан составлен и так далее. Сотрудники Росреестра отказались в регистрации документа из-за «двух разных площадей помещения» в договоре. Эта практика принята на рынке недвижимости и признана международно, а закон не ограничивает возможность определения расчетной площади для целей помимо идентификации предмета договора.
Деятельность под вопросом: проблемы с мотивацией и остановки.
Некоторые юристы жалуются на непонятность уведомлений о приостановлении или отказе госрегистрации. В них иногда указывают, что представленный документ не соответствует закону, но без конкретики, как говорит Русанова. В загруженных районах Московской области и Краснодарского края есть риск получить уведомление о приостановке регистрации вообще без указания причин: подпись регистратора есть, но после слов «государственная регистрация приостановлена по следующим причинам» — лишь пробел.
Предположим, заявителю удобнее выяснить причину приостановки по телефону или лично в Росреестре. Пусть уведомление и незаконно, но важнее как можно скорее получить результат — регистрацию. Однако связаться с сотрудниками этого ведомства непросто. По телефонам, указанным в уведомлениях, трубку редко берут, сообщают эксперты. Можно позвонить в единую справочную, но консультанты там не видят вашего пакета документов.
Личный прием не всегда доступен. В отдельных регионах записаться к нему к регистратору невозможно, например, в Москве. Ранее можно было обратиться к руководству и попытаться доказать ошибку регистратора, но сейчас эту возможность убрали, вероятно, в целях борьбы с коррупцией.
Без других путей иногда заявителям приходится догадываться.
Один собственник получал от регистратора замечания по техплану, но без пояснений, лишь отмечая несоответствие требованиям закона. Заявителю приходилось самим уточнять необходимые сведения и предоставлять дополнительные документы для корректировки.
В практике причинами приостановления чаще всего является фраза «Не представлены документы, необходимые для госрегистрации прав». Юристы полагают, что в сложных сделках и неоднозначных ситуациях должностным лицам легче использовать такую формулировку, чем брать на себя ответственность за регистрацию. Пример: регистрация ранее возникших прав на недвижимость, когда на нее представляются большие объемы архивных документов.
Действующая система регистрации работает 24 года, однако многие объекты недвижимости имеют права, оформленные по устаревшим правилам. Регистраторы часто отказывают в случае, если право продавца или арендодателя возникло до 1999 года. Специалисты Росреестра не всегда знакомы с этими нормами и не желают изучать их. Им удобнее отказать в регистрации и направить заявителя в суд для обжалования отказа, фактически возлагая на него свою работу по проверке законности сделки.
Избыток контроля со стороны регистраторов над судебными процессами затягивает сделку и делает процедуры менее предсказуемыми.
Что можно предпринять при незаконной приостановке
Если ясно, что следует предпринять, и это реально и просто, выполните задачу. В противном случае вы можете оспаривать и настаивать на своем. Решение за вами.
Попытаться связаться с регистратором по телефону или записаться на личный прием, если это доступно.
В случае возможности обратитесь за советом к руководителю территориального управления Росреестра. Юристы считают, что это может помочь в ситуации с массовыми приостановками госрегистрации или в особенно сложных случаях.
Добавить разъяснения к регистрационному делу.
Предложить пересмотреть решения регистратора более высокопоставленным коллегам. Некоторые специалисты утверждают, что подобные обращения часто не приводят к успеху.
Обратитесь в апелляционную комиссию Росреестра. При приостановке, связанной с кадастровым учетом, обязателен досудебный порядок (статья 26.1 закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Однако на практике обращения в апелляционную комиссию не приносят результатов, кроме затягивания обжалования.
Обратиться в судебные органы. Этот метод обычно приносит лучшие результаты, хотя каждый случай рассматривается отдельно.
Юристы вспоминают историю, когда клиент «в экспериментальном порядке» разместил отзыв о работе Росреестра на портале «Ваш контроль». Такая процедура не установлена законом, но принесла результат: у клиента после отзыва началась регистрация по ранее выданным уведомлениям о приостановлении.
Судебное обжалование и практика
От оспаривания отказа в суде можно ожидать успеха, хотя это не быстрый процесс. Об этом свидетельствуют данные Судебного департамента по подобным делам. За первую половину 2022 года суды общей юрисдикции приняли положительные решения по 68,4% из 2548 дел, связанных с иском к Росреестру. Арбитражные суды разрешили 396 споров об оспаривании отказов в государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, удовлетворив полностью требования заявителя в 38,1% случаев.
Специалисты рекомендуют подать жалобу на отказ в регистрации, а не на приостановку как предварительный шаг.
Обжаловать приостановление госрегистрации прав как незаконное бездействие бесполезно, так как Росреестр может в процессе принять решение об отказе в государственной регистрации, и его придется оспаривать заново.
В случае апелляции о denied, суд должен исследовать основание остановки.
Верховный суд в определении № 127-КАД22-22-К4 от 31 августа 2022 года указывает на недопустимость формального подхода. В этом определении рассмотрено дело заявителя, который обжаловал отказ в регистрации корпуса для отдыха в Крыму, реконструированного в 2012 году. Процедура была приостановлена и в итоге отвергнута по причине «недоступности архивов для подтверждения подлинности документов, выданных в 2012 году». Суды поддержали позицию чиновников, подойдя к спору формально: иск должен быть отклонен, поскольку заявитель не подтвердил подлинность десятилетних документов.
Верховный Суд запретил подобную практику. «Законность оспариваемых действий не сводится к формальному соблюдению правовых норм», — указано в решении. Отказа в регистрации является частью единого процесса, поэтому суд должен исследовать причины приостановки.
Необходимо точно установить объект доказывания.
Для надлежащего рассмотрения спора необходимо точно определить предмет доказывания. В деле № А83-6381/2018 суды обсуждали возможность регистрации кинобудки в качестве отдельного объекта здания на праве оперативного управления за МГУ Ломоносова. Кассационный суд поддержал отказ Росреестра, поскольку ранее университет просил зарегистрировать кинобудку как часть единого имущественного комплекса научно-учебной базы и не предоставил доказательств самостоятельности спорного объекта. Однако ВС отметил, что суду следовало изучить вопрос о том, являлся ли имущественный комплекс единым недвижимым комплексом в соответствии со ст. 133.1 ГК и можно ли считать здание кинобудки самостоятельным объектом недвижимости.
Нельзя запросить документы или нотариальное оформление там, где закон этого не требует.
Суды исправляют ошибку, если Росреестр требует заявление другого лица, которого закон не предусматривает. В деле № 19-КАД22-12-К5 заявитель исполняла решение суда о разделе дома, которое прекращало право общей долевой собственности на него. Суд выделил двум собственникам — истцу и ответчику — части дома и указал, что акт стал основанием для регистрации права. Но Росреестр отказался регистрировать часть истца, потребовав заявление другого собственника — ответчика. Апелляция и кассация поддержали Росреестр. ВС возразил, что заявление второго владельца не требуется, ведь регистрация происходит по заявлению истца во исполнение решения суда, который признал отсутствие прав ответчика на это имущество (ч. 3 ст. 58 закона «О госрегистрации»).
Существует судебная практика Верховного суда по случаям, когда регистрирующий орган ошибочно требует нотариальной формы сделки. В деле № 88-КАД22-6-К8 заявитель оспаривал отказ в регистрации дарения доли в праве общей долевой собственности. Нижестоящие инстанции согласились с позицией чиновников. Но Верховный суд указал, что правило о нотариальном удостоверении сделки (ч. 1.1 ст. 42 закона «О госрегистрации») не применяется, если одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости.
Еще немного практики
Часть дел касается общего режима имущества супругов. Например, в деле № 9-КАД22-3-К1 муж и жена хотели разделить доли в квартире, купленной с помощью средств маткапитала, выделив по 6/100 долей детям. Чиновники отказали в регистрации сделки, потребовав нотариальной формы. Верховный суд поддержал супругов: поскольку раздел имущества не производился, нет необходимости удостоверять соглашение у нотариуса. Кроме того, ВС указал на отсутствие доказательств заключения брачного договора.
Порой заявителям трудно точно сформулировать свои требования. Чаще всего люди просят признать решения Росреестра недействительными и повелеть ему провести регистрационные мероприятия.
В некоторых случаях суд указывает, что обязанность по регистрации принадлежит регистрирующему органу, поэтому суд не вправе ее пере assume и обязать принять решение. В таком случае Росреестр должен повторно изучить предоставленные документы. Однако данное решение не всегда выполнимо.
Бывало, что Росреестр повторно не рассматривал заявление или изучал его, отказывая по тем же основаниям (или похожим). С этим можно бороться: оспорить новое приостановление или отказ в регистрации, ссылаясь на злоупотребление правом, и попросить суд обязать провести регистрацию.