Иногда сложно определить, является ли объект облагаемым НДС в определенной хозяйственной ситуации. Так бывает, например, когда арендатор возвращает арендодателю имущество, улучшенное по его инициативе, а отделить улучшения от предмета аренды без повреждения последнего невозможно.
Реализация в целях НДС
Продукция (работы, услуги) признается реализованной при смене собственника.
Чтобы правильно рассчитать НДС при реализации, нужно определить:
Место продажи товаров (работ, услуг). В России такая продажа подлежит налогообложению НДС, за рубежом — нет.
Налоговую базу иногда рассчитывают с учётом особых норм.
Процент налоговой ставки с продажи реализованных товаров (работ, услуг).
Срок начисления налога в бюджет.
Операции, не являющиеся реализацией, соответственно, не подлежат налогообложению НДС. В пункте 2 статьи 146 НК РФ перечислены объекты налогообложения. Список закрытый, и передача неотделимых улучшений арендодателю от арендатора по окончании договора аренды в нем не упомянута – ни возмездная, ни безвозмездная.
Возврат арендованной собственности с неотделимыми улучшениями подразумевает начисление НДС, требующее точного определения налоговой базы и момента оплаты.
Постановление АС Центрального округа от 13 января 2022 г. № Ф10-5799/2021 по делу № А83-20406/2020 установило, что передаваемые арендодателю неотделимые улучшения с стоимостными и физическими характеристиками, а также остаточной стоимостью подлежат включению в налоговую базу при расчёте НДС.
Министерство финансов разделяют такое мнение (смотри, к примеру, письмо Минфина от 7 декабря 2021 года № 03-07-11/99211).
В каких случаях налагается НДС при сдачи арендодателю недвижимых улучшений?
В момент возврата арендованного имущества право собственности на неотделимые улучшения, внесенные арендатором, переходит к арендодателю.
Передача товаров и услуг, включая безвозмездную, признается объектом налогообложения по НДС.
В Постановлении АС Уральского округа от 30 сентября 2021 г. № Ф09-7212/21 по делу № А76-10767/2020 судьи сделали такой вывод, опираясь на подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.
Внесенные во время действия договора аренды улучшения, передаваемые после его завершения, приносят арендодателю материальную выгоду и экономический интерес за счёт повышения стоимости имущества.
Платежи налога на добавленную стоимость (НДС) необходимы при передаче арендодателю результатов работ по повышению стоимости арендованной недвижимости, которые неразделимы от нее без ущерба для имущества.
Это касается ситуаций, когда работы выполняют подрядчики, а не сама организация.
Аренда жилья: платная или бесплатная передача?
При передаче неизменяемых улучшений следует уплатить НДС. Важно, платная ли передача или нет.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 сентября 2022 г. № Ф01-5048/2022 по делу № А17-204/2020 устанавливает: если арендатор произвел неотделимые улучшения арендуемого имущества за свои средства, ему положена компенсация стоимости этих улучшений после завершения договора.
При отсутствии в договоре условий о возмещении арендатору расходов на неотделимые улучшения передача производится бесплатно.
Неотделимые улучшения, передаваемые компанией арендодателю, составляют отдельный объект налогообложения по НДС.
Как определить налоговую базу
Судебные решения есть и по поводу вычисления налоговой базы при передаче неотделимых улучшений арендованного имущества.
Судьи определили, что передача неотделимых улучшений, в том числе безвозмездная, для целей НДС – это отдельный объект налогообложения и указали, как рассчитывать налоговую базу по НДС.
Её определяют исходя из стоимости произведенных улучшений, которая равна соответствующим расходам арендатора (Постановление АС Уральского округа от 30 сентября 2021 г. № Ф09-7212/21 по делу № А76-10767/2020).
Когда платить
Ещё один важный вопрос: когда требуется уплачивать налог на добавленную стоимость?
Если неотделимые улучшения, передаваемые арендодателю при возврате объекта аренды, имеют стоимостную и физическую ценность, их передача считается реализацией и облагается НДС (п. 1 ст. 38, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако момент возникновения обязанности по уплате налога не всегда совпадает с датой возврата арендованного имущества.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 января 2022 г. № Ф10-5799/2021 по делу № А83-20406/2020 указывает: при отсутствии соглашения сторон о передаче неотделимых улучшений момент определения налоговой базы нельзя связывать с моментом возврата арендованного имущества. Судьи полагают, что обязанность уплаты НДС возникает у арендатора в квартале фактического выбытия неотделимых улучшений из его собственности. Этот момент определяется датой их списания с баланса.
Накануне установленного срока предусмотрено взимание штрафов.
Есть исключение
Возврат помещений, арендованных у государственных органов или местного самоуправления, влечет за собой иные последствия с точки зрения налога на добавленную стоимость (НДС).
Безвозмездная передача органам государственной власти или местного самоуправления результатов работ по созданию или реконструкции систем теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, находившихся в временном пользовании у организаций, освобождается от НДС согласно подпункту 18 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса.
Эта норма освобождает от НДС безвозмездную передачу органам государственной власти или местного самоуправления объектов теплоснабжения, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отдельных объектов таких систем, если их создала организация в течение срока действия договоров аренды.
Для того чтобы операции не облагались НДС, выполнение одного условия обязательно.
В письме от семнадцатого ноября двадцать двадцать года, номер 03-07-11/100059, Минфин сделал подобное заявление.
Уплата НДС не требуется, если для указанных объектов заключены концессионные соглашения по части 1 статьи 51 Федерального закона от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
В подпункте 18 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации указано именно это условие.