В рамках договора лизинга выбранным лизингополучателем продавцом приобретается нежилое здание с прилегающим земельным участком (предмет лизинга), а затем передается лизингополучателю по договору лизинга с возможностью последующего выкупа. Правомерно ли включение земельного участка в предмет договора лизинга, на котором расположено здание?
Согласно статье 666 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» земельные участки, подобно другим природным объектам, не могут являться предметом договора финансовой аренды.
В отличие от норм о найме строений и сооружений (ст. 652 ГК РФ), действующее законодательство не регулирует права арендатора земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных договором.
По договору лизинга здания у лизингополучателя появляется объективная потребность в пользовании земельным участком, где оно расположено. Без этого участок не сможет полноценно использовать здание как объект лизинга.
В связи с этим к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее аналогичные отношения (аналогия закона), например, норма п. 2 ст. 652 ГК РФ как регулирующая наиболее сходные отношения – отношения по договору аренды зданий и сооружений.
Обратите внимание
В случае, когда владелец здания или сооружения одновременно является собственником участка, на котором оно расположено, а договор не оговаривает передачу арендатору права на участок, у арендатора по договору возникает право пользования земельным участком в течение срока аренды, занимаемым недвижимостью и необходимым для ее использования по назначению.
Вопрос о последующем приобретении лизингодателем объекта лизинга решается следующим образом. Согласно пункту 4 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу.
Обратите внимание
Законом установлено единство юридической судьбы земельного участка с находящимися на нём зданием, строением или сооружением.
Здания, строения и сооружения могут быть предметом договора лизинга и переходить в собственность лизингополучателя по условиям, оговоренным сторонами в соглашении.
В этом случае необходимо следовать статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает переход права собственности на земельный участок к покупателю сооружения, или договору между владельцем участка земли и арендатором.
Постановлением Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 4904/08 указано, что иное толкование привело бы к запрету перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, что возможно только федеральным законом.
В своем решении суд разъяснил, что постановление связывает ч. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге. Из этого следует, что земельные участки не могут быть объектом договора лизинга только как самостоятельный объект.
Запрет, установленный в указанных нормах, не касается случаев, когда объектом лизинга является здание, сооружение, предприятие или иной имущественный комплекс (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 8215/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу № А27-13938/2009, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 № 07АП-9003/09).
Обратите внимание
Если земельный участок, где стоит здание, принадлежащее лизингодателю, может быть включен в договор лизинга как часть передаваемого имущества.
Даже без отдельного упоминания у арендатора возникнет право пользоваться земельным участком на протяжении срока действия договора лизинга, а при покупке здания участок перейдет в собственность арендатора (см. также ст. 552 и 555 ГК РФ).