«Скажите, вы хорошо это прикрепили? – Не беспокойся, алкаш, не сорвешь! — А теперь — снимите!» Диалог из «Бриллиантовой руки», все помним… В данном случае речь пойдет о ситуации, когда «прикреплено», то есть построено, не очень хорошо и не до конца, а кому все это «снимать», то есть сносить – большой вопрос. Отвечать не него пришлось Верховному суду РФ.
Обстоятельства спора
В 2016 году ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» обанкротилась. Это подмосковный девелопер, который возвел, в частности, жилые комплексы «Гусарская баллада» и «Маленькая Бавария». На балансе застройщика было множество земельных участков, которые начали распродавать в 2018 году. В октябре с молотка ушли два небольших участка в подмосковном Одинцове общей площадью 798 м² – их приобрело ООО «Коперник».
А уже в ноябре отдел надзора за строительством №1 Главгосстройнадзора Московской области провел выездную проверку участков и обнаружил объект капитального строительства – кирпичный фундамент здания ресторана, из которого тут и там торчала арматура. Постройка частично расположилась на участке, который считался придомовой территорией многоэтажки, построенной «Жилищным капиталом». Сейчас этот участок находится в залоге у дольщиков-жильцов дома.
Обратите внимание
Стоит кирпичный фундамент без разрешения на строительство, из него торчит арматура. Это самовольная постройка или нет? Три инстанции решили, что нет: надо еще доказать, что долгострой аварийный и что его нельзя закончить. А проверить объект на соответствие нормам нельзя, поскольку он не достроен. На заседании ответчики, которых пытаются обязать снести строение, открещивались от него. Они даже не могли вспомнить, кто его строил. Но кому-то все равно придется потратиться на снос. Кому – намекнула судья экономколлегии.
Чиновники выяснили, что разрешения на строительство этого недостроя никто не получал, а право собственности на объект не зарегистрировано ни за прошлым, ни за нынешним собственником участков.
В 2019 году администрация Одинцова еще раз осмотрела земельные участки, выяснила, что конструкция может представлять угрозу жизни и здоровью граждан и обратилась в суд с иском (дело № А41-51701/2019). Чиновники решили, что фундамент является самовольной постройкой и подлежит сносу в силу ст. 222 Гражданского кодекса. Ответчиками по иску стали и новый владелец двух участков ООО «Коперник», и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», которая осталась владельцем третьего участка, на котором расположился фундамент.
Решения нижестоящих инстанций
Суды трех инстанций отказали администрации. Они сочли недоказанным, что спорное строение создает угрозу жизни и здоровью людей. Не согласились суды и с доводом чиновников о том, что объект имеет признаки аварийного состояния и не может быть использован в дальнейшем для возобновления строительства.
Мнение экспертов
Нижестоящие суды «достаточно формально» подошли к рассмотрению спора. Для подобных споров ключевым является вопрос о том, предпринимали ответчики меры для получения разрешения на строительство, случился ли отказ в получении такого разрешения и по каким основаниям. Экспертиза является лишь одним из доказательств по делу, наравне с теми, что могут предоставить стороны. Поэтому отказ администрации в иске только на том основании, что экспертизы не было, был неправильным.
Проверить строение на соответствие нормативным требованиям – теплозащитным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным – не представляется возможным, решили суды, так как строительство не завершено, а администрация не доказала этих нарушений уже на стадии фундамента. Вышестоящие инстанции обратили внимание, что чиновники не потребовали провести экспертизу при рассмотрении в Арбитражном суде Московской области.
Вместо того, чтобы обязать ответчиков сносить здание, суды предложили администрации выдать ответчикам предписание о консервации объекта, чтобы граждане не смогли попасть на территорию недостроя, а в случае необходимости обратиться с таким требованием в суд.
В Верховном суде
Чиновники с решениями судов не согласились и обжаловали их в Верховном суде. Они уверены: безопасность объекта могли бы подтвердить разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатацию. Но таких документов никогда не выдавалось, а значит, доказать безопасность должны ответчики. Несмотря на это, суды возложили бремя доказывания только на истца, не потребовав от ответчиков разрешительной документации. Они даже не выяснили, предпринимали ответчики какие-либо действия, чтобы эту документацию получить, и не разобрались, заинтересован ли кто-нибудь из них в сохранении постройки. В свою очередь, администрация с помощью актов обследования доказала, что спорный объект находится недалеко от жилых домов и детской площадки, а фотографиями подтвердила, что из фундамента торчит арматура.
Мнение экспертов
Да и бремя доказывания суды распределили неверно. ВС еще в 2018 году в деле № А40-4350/2016 указывал: «Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства».
Чиновники обратили внимание: законодательство не предусматривает оснований для консервации самовольной постройки.
Судьи долго пытались выяснить, кто же все-таки строил ресторан на участках «Жилищного капитала» и нужен ли он кому-нибудь вообще.
Заслушав объяснения сторон, тройка судей решила отменить все акты нижестоящих инстанций и направить спор на новое рассмотрение в АС Московской области. Мотивировку по делу обещают в ближайшее время.
электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ
Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
7 выпусков издания доступно подписчикам бератора бесплатно.
Получить издание