В здании, где осуществлялась аренда помещений, произошла авария, повлекшая затопление. Арендодатель, снимавший помещение у владельца, обратился в управляющую организацию с требованием о возмещении ущерба, возникшего в результате затопления. Разногласия по этому вопросу дошли до Верховного суда Российской Федерации. Судебные органы поддержали иск, однако внесли ряд существенных уточнений относительно видов убытков, компенсацию которых компания может потребовать в судебном порядке.

Изначальной причиной обращения в суд стал возникший конфликт между участниками. Общество арендовало нежилое помещение у собственника в многоквартирном доме. Для обслуживания здания, как и других объектов недвижимости, была привлечена управляющая компания. С ней арендатор заключил договор управления, предусматривающий обязанности УК по:

• заниматься управлением многоквартирного дома;
• оказывать услуги и выполнять все необходимые работы по качественному содержанию и ремонту общего имущества собственников;
• организовывать аварийно-диспетчерское обслуживание дома и устранять аварии;
• действовать на опережение, чтобы не возникло ситуаций, которые могут спровоцировать повреждение имущества.

Разногласия между арендатором и управляющей организацией возникли из-за именно этого момента.

В определённый период времени в арендуемом помещении стали систематически возникать подтопления, вызванные прорывом общих коммуникационных труб. Управляющей компании были отправлены уведомления, в которых сообщалось о возникновении аварийных ситуаций. Подтверждением факта подтоплений служили составленные документы, в частности акты, в которых участвовали представители городских служб.

Причиной затоплений управляющая компания не занималась, а устранение неполадок не проводилось. Восстановительные мероприятия также не выполнялись.

Арендатору пришлось подать иск в суд, поскольку, помимо регулярных выплат за аренду помещения, подвергавшегося затоплению, он также оплачивал дополнительный офис, необходимый компании для работы в период наводнений. В своем обращении в суд арендатор просил взыскать с управляющей компании около 60 миллионов рублей в качестве компенсации убытков, причиненных действиями или бездействием этой компании. К числу убытков общество предъявило:

• почти четыре миллиона рублей в виде затрат на устранение последствий затопления арендованных помещений;
• на организацию исследования общедомовой канализационной сети, направленного на выявление причин засора и их устранение, было затрачено 160 000 рублей;
• почти девять миллионов рублей, потраченные на ремонтно-восстановительные работы. Данная стоимость была определена путем проведения судебной экспертизы;
• почти 20 миллионов рублей, которые общество заплатило в виде арендных платежей за помещение, которым фактически не могло пользоваться в своей хозяйственной деятельности, продолжая при этом перечислять арендную плату в соответствии с договором;
• компания понесла 25 миллионов рублей дополнительных расходов на аренду, поскольку ей пришлось арендовать еще одно помещение, в то время как ранее арендованные и оплаченные площади были затоплены;
• оценка затрат на ремонт составит 145 000 рублей.

Первые три инстанции

Рассмотрение дела на уровне первичных судов оказалось благоприятным для компании. Судебное решение поддержало позицию о необходимости возмещения обществом убытков, понесенных управляющей компанией. Размер суммы к взысканию составил более 57 миллионов рублей, что практически равно заявленной арендодателем сумме.

Суды кассационной инстанции поддержали позицию предыдущих инстанций.

Вероятно, решение суда не удовлетворило управляющую компанию. Предприятие обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой отменить вынесенные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. В своем объяснении управляющая компания заявила о том, что арбитры всех трех инстанций допустили нарушения норм материального и процессуального права.

Верховный суд. Определение

Теперь рассмотрим, какие соображения стали определяющими для судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ при принятии решения:

• пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса, где сказано, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, если законом или договором не предусмотрено их возмещение в меньшем размере;
• пунктом 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. В этом документе указывается, что истец обязан доказать факт возникновения ущерба из-за действий или бездействия ответчика, а также факты нарушения обязательства, причинения вреда и убытков. Размер подлежащих возмещению затрат истца должен быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом же Постановлении Пленума арбитрами было указано, что необходимо учитывать фактические обстоятельства, отталкиваться от принципов справедливости и соразмерности ответственности за нарушение;
• пунктом 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7. Из этого документа следует, что кредитор представляет подтверждение убытков, а также объяснение их размера и связи между ними и неисполнением или же ненадлежащим исполнением своих обязательств должником. «При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается», – отметили судьи.

Рассматриваемая ситуация сложилась следующим образом: затопление помещения, арендованного истцом, стало следствием ненадлежащего исполнения ответчиком, то есть управляющей компанией, своих обязанностей. Об этом свидетельствуют доказательства, упомянутые ранее. Судьи отклонили доводы управляющей компании об отсутствии ее вины в затоплении арендованного помещения, что дало истцу полное право потребовать возмещения понесенных убытков от УК.

Но, что важно, не всех убытков, а только:

• на оплату исследования общей домовой системы канализации для поиска причин засора и его устранения;
• на проведение ремонтных работ в арендованном помещении.

Перечень потерь компании, компенсацию которых она запрашивала в судебном разбирательстве, не исчерпывающий. Помимо прочего, к своим убыткам арендатор включил сумму арендной платы, выплачиваемую компанией как собственнику проблемного объекта недвижимости, так и владельцу здания, в которое компания была вынуждена перебраться для проведения ремонтных работ в затопленных помещениях.

Экономическая выгода для общества была связана с возможностью сдачи помещения в аренду. Тем не менее, компания не смогла эксплуатировать эти квадратные метры из-за повреждений, вызванных неисполнением обязанностей управляющей компанией. Для восстановления этой выгоды необходимо возместить компании понесенные расходы на арендную плату:

• либо за оплату аренды спорного помещения в период, когда предприятие не могло фактически им пользоваться;
• либо за аренду других квадратных метров, в которых велась деятельность.

По мнению судей, истцу не положено возмещать затраты на аренду всей площади, которую он оплатил.

В случае положительного решения о возмещении убытков, связанных с арендой нескольких помещений, финансовое состояние компании улучшится по сравнению с ситуацией, существовавшей до аварии. Это связано с тем, что компенсация позволит полностью исключить затраты на аренду. В противном случае, даже при благоприятном развитии событий, истцу пришлось бы оплачивать аренду тех или иных помещений.

Экономическая коллегия не удовлетворила претензию истца о компенсации арендной платы за оба помещения, тем самым защитив управляющую компанию от необходимости повторной оплаты. Данный аспект дела был перенаправлен на повторное рассмотрение (Определение Верховного суда РФ №305-ЭС24-3082 по делу № А40-278801/2022 от 26.06.2024).

А.В. Веселов, аудитор, к.э.н