Как оспорить отказы Росреестра в регистрации недвижимости

Права на недвижимость и сделки с ней надо регистрировать, а значит, путь лежит в управление Росреестра. Но иногда чиновники выносят отказы, которые выглядят спорно и тормозят гражданский оборот, грозят убытками и срывом сделок. Юристы рассказывают, что порой неизвестны даже конкретные причины отказных решений властей.

Регистраторы Росреестра, которые занимаются сделками, изучают основания возникновения права и проверяют документы. Следом они могут вынести положительное решение либо приостановить процедуру. Оснований для приостановки много: ст. 27 закона «О госрегистрации» содержит 63 пункта. В их числе, например, противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, отсутствие необходимых бумаг, необособленное помещение и так далее. Если заявитель не устранит причины приостановки, то в регистрации откажут. Кроме законов, должностные лица руководствуются подзаконными актами: письмами Росреестра и приказами Минэкономразвития.

Но, как отмечают эксперты, опрошенные порталом Право.ru, несмотря на довольно детальную регламентацию, нередко встречаются незаконные приостановления и даже отказы в регистрации. Чем это может грозить:

• заметной задержкой или срывом реализации и строительства объектов недвижимости;

• существенными убытками;

• кассовыми разрывами;

• другими последствиями для бизнеса вплоть до временного приостановления основной финансово-хозяйственной деятельности.

При продаже недвижимости новый собственник, как правило, требует надлежащего оформления всех договоров аренды. Если есть проблемы с регистрацией, сделка грозит сорваться. Арендатора можно и вовсе потерять, если ему нужна лицензия, для которой требуется зарегистрированный договор аренды.

Частые незаконные мотивировки приостановления

П. 5 ст. 18 закона «О госрегистрации» запрещает истребовать дополнительные документы, если заявитель предъявил достаточный для регистрации комплект бумаг. Но на практике это правило порой нарушается. Например, при оформлении перехода права собственности на основании договора могут просить акт приема-передачи имущества, хотя это незаконно.

А еще есть документы, которые чиновники вправе запросить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия, вместо того чтобы приостанавливать регистрацию. Тот же устав для проверки срока полномочий руководителя сотрудник Росреестра может сам получить в налоговом органе.

Некоторые случаи отказов прямо противоречат закону. Например, договор аренды или даже правила ГК дают арендодателю право на односторонний внесудебный отказ от договора. Но органы Росреестра отказываются регистрировать прекращение договора аренды, если заявление подает лишь арендодатель.

Еще один случай из практики. Стороны договора аренды согласовали иную условную площадь помещения для расчета арендной платы и других целей. Одновременно они описали объект, как и полагается: указали кадастровый номер, составили техплан и так далее. Сотрудники Росреестра отказали в регистрации этого документа, ведь в договоре были «две разные площади помещения». Хотя подобная практика общепринята на рынке недвижимости и признана на международном уровне, а закон не ограничивает возможность определить в договоре расчетную площадь для иных целей, кроме идентификации предмета договора.

Сделай то, не знаю что: проблемные мотивировки и причины приостановок

Иногда из текста уведомления о приостановлении или отказе непонятно, что именно не устроило госрегистратора. На эту проблему жалуются несколько опрошенных юристов. В уведомлении порой пишут, что представленный документ-основание не отвечает требованиям закона, но без конкретики, говорит Русанова. А в особо загруженных районах Московской области или Краснодарского края есть риск получить уведомление о приостановлении регистрации вообще без указания причин. Уведомление есть, подпись регистратора на нем стоит, но в тексте после слов «государственная регистрация приостановлена по следующим причинам» лишь большой пробел.

Можно предположить, что заявителю проще уточнить причину приостановки по телефону или лично в Росреестре. Пусть уведомление незаконно, но важнее как можно быстрее получить результат — регистрацию. Но связаться с представителями этого ведомства непросто. По телефонам, указанным в уведомлениях, трубку чаще всего не берут, жалуются эксперты. Можно позвонить в единую справочную, но там консультанты не видят вашего пакета документов.

С личным приемом тоже не все просто. В некоторых регионах попасть на него к регистратору нельзя. Такая ситуация сложилась в Москве. Раньше можно было хотя бы прийти к руководству и попытаться объяснить, что регистратор ошибся, но сейчас, видимо в рамках борьбы с коррупцией, этой возможности больше нет.

Один собственник получал от регистратора замечания в отношении техплана, но без конкретных рекомендаций, а просто с указанием, что бумага не отвечает требованию закона. Заявителю приходилось гадать и направлять дополнительные документы, чтобы «попасть в точку».

В практике среди причин приостановления лидирует фраза «Не представлены документы, необходимые для госрегистрации прав». Как считают юристы, в сложных сделках и неоднозначных ситуациях должностным лицам проще использовать такую формулировку, чем взять на себя ответственность за регистрацию. Пример: регистрация ранее возникших прав на недвижимость, когда на нее представляются большие объемы архивных документов.

Актуальная система регистрации действует 24 года, но до сих пор остается много объектов, права на которые оформлены еще по старым законам. Регистраторы часто отказывают, когда право продавца или арендодателя на объект возникло до 1999 года. Чиновники Росреестра не всегда хорошо знают те нормы и не хотят с ними разбираться. Им проще отказать в регистрации и направить заявителя в суд обжаловать отказ, по сути, перекладывая на него свою работу по проверке законности сделки.

Такое злоупотребление судебным контролем со стороны регистраторов приводит к тому, что сроки сделок необоснованно увеличиваются, а общая предсказуемость процедур сильно снижается.

Что можно предпринять при незаконной приостановке

Если понятно, что нужно сделать, и это возможно и несложно — сделайте это. Другой вариант — обжаловать и стоять на своем. Выбор за вами.

Попробовать дозвониться до регистратора или прийти к нему на прием, если это возможно.

Записаться, если есть такая возможность, к руководству территориального органа Росреестра. Как отмечают юристы, это может дать результат в случае массовых приостановок госрегистрации или особо сложных ситуациях.

Предоставить дополнительные пояснения в регистрационное дело.

Обжаловать действия регистратора вышестоящим сотрудникам. Несколько экспертов отмечают, что это редко приносит результаты.

Пойти в апелляционную комиссию Росреестра. Если приостановка связана с кадастровым учетом, то досудебный порядок обязателен (ст. 26.1 закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Правда, на практике обращения в апелляционную комиссию тоже ничего не дают, кроме затягивания обжалования.

Идти в суд. Конечно, дела рассматриваются индивидуально, но этот способ более результативный.

Что-то еще. Как вспоминают юристы, один из клиентов «в экспериментальном порядке» разместил отзыв о работе Росреестра на портале «Ваш контроль», созданном по заказу Минэкономразвития. Такой способ обжалования не предусмотрен законом, но дал свои плоды: после отзыва у клиента началась регистрация по ранее выданным уведомлениям о приостановлении.

Судебное обжалование и практика

Оспорить отказ в суде — не самый быстрый способ защиты права, но шансы на успех есть. Это подтверждает статистика Судебного департамента по этой категории дел. Так, в первой половине 2022 года суды общей юрисдикции удовлетворили 68,4% исков к Росреестру (всего рассмотрели 2548 дел). Арбитражные суды разрешили 396 споров об обжаловании отказа в госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В 38,1% из них требования заявителя удовлетворили полностью.

Юристы советуют обжаловать отказ в регистрации, а не приостановку как промежуточный этап. Оспаривать приостановление госрегистрации прав как незаконное бездействие бессмысленно, поскольку в процессе Росреестр может принять решение об отказе в государственной регистрации и его придется оспаривать повторно.

При обжаловании отказа суд обязан разобраться в сути причин приостановки

Формальный подход недопустим, на это ориентирует нижестоящие инстанции Верховный суд в определении № 127-КАД22-22-К4 от 31 августа 2022 года. Там заявитель обжаловал отказ в 2020 году зарегистрировать корпус для отдыха в Крыму, реконструированный в 2012-м. Процедуру приостановили, а затем выдали отказ, поскольку «из-за недоступности архивов невозможно подтвердить подлинность документов, выданных в 2012-м». Суды подтвердили правоту чиновников, подойдя к спору формально: раз обжалуется отказ, то надо только проверить, выполнил ли заявитель указания в уведомлении о приостановке. Раз он не подтвердил подлинность документов десятилетней давности, то иск надо отклонить.

ВС запретил такой подход. «Законность оспариваемых действий нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм», — говорится в определении. Отказ в регистрации — продолжение единой процедуры, поэтому суд обязан проверить основания приостановки.

Надо верно определить предмет доказывания

Чтобы правильно рассмотреть спор, надо верно определить предмет доказывания. К примеру, в деле № А83-6381/2018 суды спорили о возможности регистрации как отдельного объекта здания кинобудки на праве оперативного управления за МГУ Ломоносова. Кассационный суд поддержал отказ Росреестра это делать. Ведь ранее университет просил зарегистрировать кинобудку как часть единого имущественного комплекса научно-учебной базы и не доказал, что спорный объект самостоятельный. Но этого было недостаточно, указал ВС: суду следовало исследовать вопрос, был ли имущественный комплекс единым недвижимым комплексом в смысле ст. 133.1 ГК и можно ли считать здание кинобудки самостоятельным объектом недвижимости.

Запрещено требовать документы или нотариальную форму, где это не предусмотрено законом

Суды исправляют ошибку, если Росреестр требует заявление другого лица, которое на самом деле не нужно по закону. В деле № 19-КАД22-12-К5 заявитель исполняла решение суда о разделе дома, которое прекращало право общей долевой собственности на него. Суд выделил двум собственникам — истцу и ответчику — части дома и указал, что акт стал основанием для регистрации права. Но Росреестр отказался регистрировать часть истца, потребовав заявление другого собственника — ответчика. Его поддержали апелляция и кассация. ВС возразил, что заявление второго владельца не требуется, ведь регистрация происходит по заявлению истца во исполнение решения суда, который признал отсутствие прав ответчика на это имущество (ч. 3 ст. 58 закона «О госрегистрации»).

Есть практика Верховного суда и по случаям, когда регистрирующий орган необоснованно требует нотариальную форму сделки. В деле № 88-КАД22-6-К8 заявитель оспаривал отказ в регистрации дарения доли в праве общей долевой собственности. Нижестоящие инстанции поддержали позицию чиновников. Но ВС указал: правило о нотариальном удостоверении сделки (ч. 1.1 ст. 42 закона «О госрегистрации») не работает, если одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости.

Еще немного практики

Часть дел связана с общим режимом имущества супругов. Так, в деле № 9-КАД22-3-К1 муж и жена решили распределить доли в общей квартире, купленной с использованием средств маткапитала: выделить по 6/100 долей детям. Но чиновники отказали в регистрации сделки, потребовав нотариальной формы. Верховный суд поддержал заявителей: поскольку супруги не делили имущество, то нет необходимости удостоверять соглашение у нотариуса. Кроме того, в деле нет доказательств, что стороны заключали брачный договор, отметил ВС.

Иногда у заявителей могут быть проблемы и с правильной формулировкой требований. Заявители чаще всего просят признать решения Росреестра незаконными и обязать его выполнить регистрационные действия.

Иногда суд занимает позицию, что решение о регистрации — компетенция регистрирующего органа, поэтому суд не может его подменять и обязывать принять это решение. Тогда Росреестр обязывают повторно рассмотреть пакет документов. Но это решение не всегда исполнимо.

Бывали ситуации, когда Росреестр либо не рассматривал повторно заявление, либо все же изучал и отказывал по тем же самым основаниям (или по похожим). С этим тоже можно бороться: оспорить новое приостановление или отказ в регистрации со ссылкой на злоупотребление правом и попросить суд именно обязать провести регистрацию.

---

Читать оригинал