При истечении срока действия договора аренды стороны могут заключить новый договор аренды или продлить срок действия прежнего. Верховный суд в определении от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742 разобрался с последствиями, которые могут возникнуть у сторон при пролонгации договора аренды.
Какими способами можно продлить арендные отношения
Действующее гражданское законодательство предусматривает 2 варианта продолжения арендных отношений после истечения срока действия договора аренды:
- заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса);
- возобновление действия договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса).
Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества, – за 3 месяца (ст. 610 Гражданского кодекса).
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).
Таким образом, договор аренды, который первоначально был заключен на определенный срок, может продлить свое действие на неопределенный срок.
Какие последствия влечет пролонгация договора на неопределенный срок
При пролонгации договора он считается возобновленным на тех же условиях.
Например, в первоначальном договоре стороны согласовали необходимость предупреждения о предстоящем освобождении арендуемого помещения не менее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора.
За нарушение этой обязанности арендатором была предусмотрена неустойка.
Но после того, как договор трансформировался в заключенный на неопределенный срок, возник вопрос: продолжает ли действовать этот срок для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды.
По мнению суда, этот срок мог применяться только для первоначально заключенного договора.
Но после того, как срок его действия был продлен, стало действовать общее правило, согласно которому сторона имеет право в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).
Но Верховный суд с этим не согласился.
Он обратил внимание, что после того, как срок действия договора истек, он был продлен на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально.
Таким образом, при этом сохранилась обязанность арендатора предупреждать за 2 месяца об освобождении нежилого помещения, и, кроме того, сохранилась и другая обязанность – уплачивать неустойку в случае, если это условие нарушается.
Поэтому, Верховный суд признал правомерным требование арендодателя о взыскании неустойки за нарушение арендатором срока уведомления о предстоящем прекращении использования арендованного помещения.
К такому выводу Верховный суд пришел в определении от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742.