Предприниматель приобрел дом и участок банкрота на торгах. Но после перечисления задатка выяснилось, что имущество находится под арестом. Информации об этом не было ни в объявлении о торгах, ни в соглашении. Тогда покупатель направил уведомление об отказе от договора, в котором попросил управляющего вернуть деньги. Но продавец отказался, так как сведения об аресте можно было проверить через ЕГРН. С этим согласились и суды. В итоге дело дошло до ВС, который попытался выяснить, мог ли покупатель узнать про обременение недвижимости заранее.
Обстоятельства спора
12 мая 2017 года АСГМ решением по делу № А40-113146/2015 признал банкротом Татьяну Ростовцеву и ввел в отношении нее процедуру реализации имущества. Финансовым управляющим должницы стал Дмитрий Гниденко. Летом 2019 года тот разместил на сайте ЕФРСБ и сайте торговой площадки «Сбербанк — АСТ» объявление о проведении открытых торгов по продаже имущества женщины: коттеджа общей площадью 388 кв. м и участка 1200 кв. м в Московской области. В сообщении было указано, что этот актив принадлежит должнице на праве собственности и является предметом залога ПАО «Сбербанк», рассказывает «ПРАВО.ru».
Единственную заявку на участие в торгах подал индивидуальный предприниматель Ефрем Осипов. По данным Casebook, он занимается арендой и управлением недвижимостью. В своей заявке Осипов предложил заплатить за дом и участок 10,7 млн руб. В июле 2019 года предприниматель перечислил управляющему задаток в размере 4,2 млн руб., после чего стороны заключили договор купли-продажи имущества.
Но уже 2 августа 2019 года Осипов направил в адрес управляющего уведомление об отказе от договора, в котором попросил вернуть деньги. Бизнесмен заказал расширенную выписку из ЕГРН. Из нее он выяснил, что имущество находится под арестом, который еще в 2012 году наложил Ленинский районный суд города Махачкалы в рамках уголовного дела.
Осипов посчитал, что финансовый управляющий намеренно не предоставил сведения об аресте, так как этой информации не было в объявлении об открытии торгов и в договоре. Такое нарушение является основанием для расторжения договора и возврата задатка, уверен покупатель.
Решения нижестоящих судов
Весной 2020 года Осипов обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к Ростовцевой о взыскании неосновательного обогащения в размере 4,2 млн руб. Но АСГМ отказал покупателю в удовлетворении его требований. Суд решил, что предприниматель не проявил должной осмотрительности при заключении договора, так как он мог узнать об аресте самостоятельно еще до подачи заявления на участие в торгах. Первая инстанция также установила, что ответчик направлял покупателю выписку из ЕГРН по почте, а также устно уведомил истца об аресте. Учитывая это обстоятельство, отказ Осипова от договора нельзя считать добросовестным, посчитал АСГМ.
Позицию первой инстанции поддержали апелляция и кассация. После чего Осипов решил обжаловать эти судебные акты в Верховном суде.
Позиция ВС РФ
В своей кассационной жалобе заявитель указал, что в соответствии с положениями ст. 110 закона «О банкротстве» финансовый управляющий должен предоставить полную и достоверную информацию об имуществе. Поэтому ответчик был обязан указать сведения об аресте в объявлении о торгах, уверен истец. По мнению Осипова, у него не было оснований не доверять информации, которую предоставил управляющий. Он полагал, что продавец разместил исчерпывающие сведения о предмете торгов.
Истец также пояснил, что он не получал письмо с выпиской от управляющего. По словам заявителя, переход права собственности на недвижимость не зарегистрировали в ЕГРН из-за ареста, а после отказа от договора управляющий снова выставил товар на торги. Заявитель считает, что управляющий не мог не знать, что арест будет являться препятствием при регистрации перехода права собственности на имущество, так как он является профессионалом в сфере арбитражного управления.
Кроме того, Осипов уверен, что задаток подлежит возврату на основании ст. 381 ГК, ст. 448 ГК и ст. 110 закона «О банкротстве». В них указано, что деньги остаются у продавца, только если договор не заключили по вине покупателя. Но в таком случае в отказе от договора виновен продавец, так как он не предоставил полную и достоверную информацию о товаре, считает заявитель.
Эту жалобу ВС выделил и передал на рассмотрение, которое состоялось 24 февраля 2022 года. Заслушав доводы сторон, ВС отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в АС Москвы (дело № А40-51969/2020).