В пандемию существенно вырос спрос на онлайн-товары, люди стали чаще заказывать доставку продуктов, из-за чего очень пострадали магазины розничной торговли. Но попытки уговорить арендаторов «войти в положение», то есть снизить арендную плату успешны далеко не всегда. Да и расторгнуть договор аренды получается не у всех.
В период антиковидных мер супермаркет попросил арендодателя уменьшить размер платежей или расторгнуть договор по причине существенного изменения обстоятельств. Он указывал, что прибыль снизилась, потому что в период локдауна поток покупателей стал меньше. Арендодатель отказался, ведь магазин работал в обычном режиме. Первая инстанция и кассация заняли сторону супермаркета, а апелляция поддержала арендодателя. Дело дошло до Верховного суда, который отказался признать локдаун существенным изменением обстоятельств и оставил договор в силе.
Обстоятельства спора
В 2014 году два индивидуальных предпринимателя передали АО «Торговый дом «Перекресток» помещение в Москве рядом со станцией метро «Проспект Мира» для супермаркета. А в 2016 году новым арендодателем стал другой ИП, выкупивший объект у предыдущих собственников, раскрывает подробности «ПРАВО.ru».
В начале 2020 года у «Перекрестка» возникли трудности с выплатой арендной платы. По словам представителей магазина, прибыль супермаркета снизилась из-за ковидных ограничений.
Уже 26 марта 2020 года «Перекресток» направил арендодателю письмо с просьбой снизить размер платежей или расторгнуть договор (он действует до конца 2022 года, и арендатор не может расторгнуть его в одностороннем порядке).
Арендодатель отказал. По его мнению, в период ограничений супермаркет продолжал работать в обычном режиме и потребительский спрос на товары не снижался.
Решения нижестоящих судов
Арендатор посчитал отказ незаконным и обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о расторжении договора аренды по ст. 451 ГК в связи с существенным изменением обстоятельств из-за антиковидных мер. В своем иске «Перекресток» утверждал, что магазин стал убыточным именно в период пандемии, так как по причине санитарных ограничений снизился общий поток покупателей.
ИП возражал, что истец не смог доказать существенного изменения обстоятельств. Также ответчик предоставил в суд отчет управляющей компании «Перекрестка» X5 Retail Group, согласно которому общая прибыль сети за второй квартал 2020 года увеличились на 12,6%. Несмотря на это, АСГМ удовлетворил иск супермаркета и признал антиковидные меры существенным изменением обстоятельств, которое позволяет расторгнуть договор аренды.
Девятый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции, ведь истец не приостанавливал деятельность в период локдауна. Апелляция также посчитала, что истец не представил достаточных доказательств убытков и не обосновал существенного изменения обстоятельств. В свою очередь, кассация согласилась с доводами первой инстанции. Арбитражный суд Московского округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение АСГМ.
Тогда арендодатель решил обратиться в Верховный суд.
Позиция ВС РФ
В своей жалобе ответчик указал: окружной суд не учел, что арендатор является крупной торговой сетью, которая имела средства и ресурсы адаптироваться к изменениям из-за ковида. Отмена постановления апелляции переложила риск изменения покупательского спроса на арендодателя, что противоречит существующим положениям судебной практики, уверен ответчик.
ИП также сослался на определение Высшего арбитражного суда от 30 ноября 2010 года по делу № А17-1960/2009, в котором указывалось, что резкое ухудшение экономического состояния не относится к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, поэтому, вступая в договорные отношения, стороны могут и должны учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать, в частности, ухудшение своего финансового положения.
Заслушав доводы сторон, «тройка» судей ВС РФ удовлетворила жалобу ответчика и отменила акты первой инстанции и кассации, оставив в силе постановление Девятого арбитражного апелляционного суда. Таким образом, истцу было отказано в его требованиях (Дело № А40-100692/2020). Мотивировочную часть опубликуют позднее.