Предприниматель, находясь на УСН (доходы – 6%), сдает в аренду нежилые помещения. Договоры с Мосэнергосбытом заключены как с физическим лицом. Можно ли сдавать помещения в аренду как ИП, а на коммунальные услуги заключить агентский договор с арендатором от физического лица? Облагается ли сумма коммунальных платежей налогами? Оплата аренды поступает на расчетный счет ИП, а коммунальные услуги и агентское вознаграждение идут на текущий счет физлица.
Мнение эксперта
Как правило, при заключении договоров аренды именно арендатор несет расходы по оплате коммунальных платежей (электроэнергия, отопление, горячая и холодная вода) и услуг телефонной связи. В письме от 4 февраля 2010 года № ШС-22-3/86@ налоговики предлагают как один из вариантов оформления коммунальных услуг вариант заключения посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг. Суть его в следующем.
Арендодатель и арендатор оформляют отдельный агентский договор на оплату коммунальных услуг. Или условия, подразумевающие агентские отношения по расчетам за «коммуналку», включают непосредственно в договор аренды. Из этого договора должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. В таком случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.
В роли посредника между специализированной организацией – поставщиком услуг и арендатором выступает арендодатель. Это и дает ему формальное право перевыставлять арендатору счета-фактуры, полученные от продавцов коммунальных услуг, а арендатору – ставить к вычету суммы НДС, указанные в этих счетах-фактурах. В соответствии с гражданским законодательством арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги.
Как следует из письма, никаких ограничений для заключения посреднического договора на оплату коммунальных услуг между арендатором и физическим лицом нет. Поскольку физическое лицо получает агентское вознаграждение за свои услуги, эта сумма облагается НДФЛ по ставке 13%.
Обратите внимание на важный момент. Если договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены арендодателем раньше, чем заключен посреднический договор между арендодателем и арендатором, возникает налоговый риск признания сумм возмещения коммунальных услуг доходами арендодателя.
Обратите внимание
Если договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены арендодателем раньше, чем заключен посреднический договор между арендодателем и арендатором, возникает налоговый риск признания сумм возмещения коммунальных услуг доходами арендодателя.
Вместе с тем имеется решение суда, в котором в аналогичной ситуации оформление возмещения коммунальных расходов посредническим договором было признано правомерным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 октября 2009 г. по делу № А03-10350/2007). В рассматриваемой судом ситуации налоговый орган отказал арендатору в вычетах «входного» НДС по коммунальным услугам в связи с тем, что договор энергоснабжения заключен задолго до заключения договоров аренды и агентских договоров, следовательно, он не может считаться заключенным во исполнение агентского договора между арендодателем и арендатором. Суд отклонил этот довод инспекции, указав на то, что договор со снабжающей организацией в спорный период являлся действующим (пролонгированным), договоры аренды и агентские договоры в установленном порядке не признаны недей-ствительными, электроэнергия поставлялась налогоплательщику, была им оприходована и оплачена.
Суд также принял во внимание правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/ 08, от 10 марта 2009 г. № 6219/08, из которых следует, что без обеспечения арендуемых помещений коммунальным обслуживанием организация-арендатор не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми для осуществления ее деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, тогда как порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
А вот в письме Минфина РФ от 14 апреля 2011 года № 03-11-06/2/55 чиновники обращают внимание на то, что агентский договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг.
Как видим, налицо спорная ситуация. И в ходе налоговой проверки инспекторы наверняка обратят внимание на более ранний период заключения договора с коммунальными службами по сравнению с периодом заключения агентского договора и доначислят «упрощенный» налог. Если вы готовы отстаивать свою позицию в суде, можете ссылаться на вышеприведенное постановление ФАС Северо-Западного округа. Если нет, то лучше скорректировать расчет единого налога до налоговой проверки.
Профессиональная пресса для бухгалтера
Для тех, кто не может отказать себе в удовольствии полистать свежий журнал, почитать проверенные экспертами качественно сверстанные статьи. Выбрать журнал >>