В качестве налогового агента арендатор государственного или муниципального имущества обязан удерживать НДС из выплачиваемых за аренду средств и переводить его в бюджет. Налоговые суммы перечисляются в установленном порядке, а суммы, подлежащие вычету, учитываются каждый месяц, вне зависимости от того, осуществляется ли оплата аренды с предварительной оплатой или нет.

Налоговая база по НДС

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, налогооблагаемая база при аренде государственного имущества представляет собой сумму арендной платы, включающую НДС, и рассчитывается отдельно для каждого объекта).

Согласно письму Минфина от 23 июня 2016 г. № 03-07-11/36500, налоговая база определяется с момента фактической оплаты аренды, то есть когда арендные платежи поступают в полном объеме или частично).

В случае, если договор аренды предусматривает включение НДС в арендную плату, сумма налога рассчитывается посредством умножения общей суммы арендной платы, включающей НДС, на коэффициент 20/120 (пункт 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ).

В случае, если в арендную плату не включен налог на добавленную стоимость, ее величина увеличивается на 20% в качестве НДС, после чего полученное значение умножается на коэффициент 20/120 (пункт 3 статьи 161, пункты 3 и 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации).

Размер арендной платы должен быть оплачен в соответствии с условиями договора, без удержания НДС. Этот налог организация переводит в бюджет из собственных источников.

Размер НДС, который необходимо удержать, определяется по формуле:

Налоговыми агентами являются и упрощенцы, даже освобожденные от НДС по статье 145 НК РФ.

Упрощенная система налогообложения (УСН), не освобожденная от НДС, требует применения ставки 20/120 (пункт 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ). При этом, когда организация или индивидуальный предприниматель выступает в роли налогового агента, специальные налоговые ставки в размере 5% и 7% использовать не могут%.

Вычет НДС

Налоговый агент имеет право учесть в качестве вычета сумму НДС, удержанную из платежей, направляемых арендодателю. Для этого необходимо соблюдение определенных условий:

• налоговый агент является плательщиком НДС;
• имущество арендовано для ведения производственной деятельности или других операций, облагаемых НДС;
• сумма налога удержана из денег, выплаченных арендодателю, и перечислена в бюджет.

Принять к вычету НДС арендаторы (покупатели) госимущества могут в том квартале, в котором он был перечислен в бюджет.

Вычет НДС у налогового агента на УСН

Для получения вычета удержанного НДС имеют право только налоговые агенты, не освобожденные от уплаты налога, и использующие ставку НДС в размере 20% (10%).

Субъекты упрощенной системы налогообложения, применяющие ставку 5% (7%), не имеют права на вычет удержанного НДС.

Уплатившие НДС по статье 145 Налогового кодекса РФ, относят сумму агентского НДС к расходам, принимаемым во внимание при определении налоговой базы по УСН с объектом «доходы минус расходы», при условии, что приобретенные товары (работы, услуги) включены в состав «упрощенных» расходов.

Кто платит НДС при субаренде госимущества

В ряде случаев арендаторы, получающие государственное или муниципальное имущество в аренду, сдают его в субаренду.

Переложить обязанности налогового агента на субарендатора невозможно, поскольку, согласно Налоговому кодексу РФ, исполнять их обязана организация, арендующая имущество напрямую от государства.

А доходы от субаренды учитывают в обычном порядке.

Как правильно уплачивать налог на добавленную стоимость при предварительной оплате аренды

В некоторых случаях условия договора обязывают арендатора производить оплату за аренду на несколько месяцев вперёд.

В этом случае принять НДС к вычету можно только в той сумме , она связана с арендной платой, уплаченной в течение прошедшего налогового периода.