В законе не содержится запрета на договор аренды между учредителем организации и самой организацией.
Соглашение об отдаче в аренду помещения от организации ее основателю должно предполагать реальные выплаты за пользование помещением, не менее рыночной стоимости.
В случае невыплаты арендной платы по договору или существенного занижения ставки более чем на 20% от рыночных цен, налоговая инспекция может признать договор недействительным в суде с последующими доначислениями налогов, штрафов и пеней.
Схема сокрытия бесплатного предоставления помещений через договор аренды признаётся незаконной и хорошо знакома налоговым органам.
Возможна ли сделка по аренде с собственным лицом?
Директор, как единственный учредитель, может взять в аренду для организации помещения, которое принадлежит ему.
Гражданский кодекс РФ разрешает
Согласно пункту 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель не имеет права заключать сделки от имени представленного лица по вопросам, касающимся его собственной персоны.
Директор выполняет функции исполнительного органа общества, а не его представителя. В этом случае пункт 3 статьи 182 ГК РФ неприменим. Как исполнительный орган ООО, директор действует от имени и в интересах Общества, руководствуясь пунктом 1 статьи 53 ГК РФ.
Эта позиция закреплена в постановлениях ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05 и от 06.12.2005 № 9341/05.
При сделке между ООО и физическим лицом, являющимся директором-единственным участником, участвуют две различные стороны, хотя и управляет всем одним человеком.
Налоговая обратит внимание на взаимозависимость
Директор, как единственный учредитель компании, может заключить договор аренды помещения, принадлежащего ему в собственности.
Необходимо помнить, что такой договор можно считать договором между взаимозависимыми сторонами. Статья 20 НК РФ в пункте 2 разрешает признавать лиц взаимозависимыми при возможности влияния отношений на итоги сделок.
В договоре аренды между организацией и учредителем-физическим лицом отклонение ставки арендной платы от рыночных цен не должно превышать 20% в сторону понижения.
В случае нарушения правила налоговая удвоит налоги, добавит штрафы и пеню, а также сможет обратиться в суд за возмещением пересчитаных сумм по статье 40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Поскольку пункт 2 статьи 40 НК РФ предусматривает это, налоговые органы могут контролировать корректность использования цен при операциях между связанными сторонами.
Документы, созданные заинтересованными сторонами, без дополнительных подтверждений, считаться недостоверными при определении затрат в ходе подозрительных операций.
Осмотр соглашения о сдаче помещения владельцем фирмы.
Договор найма помещения у владельца или руководителя фирмы должен быть действительным с постоянными выплатами арендной платы по тарифам не ниже среднерыночных.
В случае отсутствия платежей по аренде договор признается фиктивным и завершается с намерением маскировать безвозмездное предоставление объекта недвижимости.
Аренда без платы порождает доход не связанный с реализацией от бесплатного пользования.
При проверке подобных соглашений налоговая служба обязана:
- Установить взаимосвязь сторон соглашения.
- Установить влияние связи на итоги сделки (ставка аренды).
- Определить стоимость аренды предоставляемых помещений, сравнив её с ценами на аналогичные в регионе.
- Спроверить, чтобы цена аренды была на более чем 20 процентов ниже рыночной стоимости.
При наличии всех этих признаков налоговая инспекция взыщет недостающие налоги, назначит штрафы и пени. Решение налоговых органов об уплате дополнительных сумм по налогам, скорее всего, подтвердит суд.
Например,
Постановлением ФАС ВСО от 17 июля 2006 года по делу № А33-20135/05-Ф02-3447/06-С1 в отношении ИФНС были установлены сделки с взаимозависимым лицом и занижение стоимости услуг по аренде более чем на 20 процентов. Предпринимателю назначили доначисление НДФЛ, НДС, штраф и пени.- В постановлении Арбитражного суда ЗСО от 20 мая 2021 года № Ф04-2757/2021 по делу № А81-4313/2020 суд признал законным доначисление налога на прибыль, пеней и штрафов организации. Эта организация длительное время снимала складское помещение у учредителя общества и не оплачивала аренду. По мнению налоговой инспекции, которую поддержал суд, у организации образовался внереализационный доход, с которого необходимо платить налог.