Гражданин, первоначально приобретший недвижимость для личного пользования, а потом переключившийся на сдачи её в аренду после регистрации ИП по упрощённой системе налогообложения, должен учитывать доход при расчёте налога по УСН при продаже имущества.
Вывод зафиксирован в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04 мая 2022 года № 305-ЭС22-5666 по делу № А41-8332/2021.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Собственник недвижимости может сдавать помещения в аренду как физическое лицо без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Регистрация ИП для сдачи в аренду принадлежащего имущества не является обязательной.
Если сдавать имущество в аренду — это предпринимательская деятельность, то владельцу недвижимости нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Определение предпринимательской деятельности зависит от множества факторов: целевого назначения сдаваемых в аренду нежилых помещений, их функционала, причин покупки и др.
Физические лица, занимающиеся предпринимательством без регистрации как юрлиц и ИП, не могут утверждать, что не относятся к категории индивидуальных предпринимателей.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости не входит в деятельность самозанятых (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 05.03.2021 № 03-11-11/15838). Самозанятые могут сдавать в аренду квартиру или другое жилое помещение.
Когда есть предпринимательская деятельность
В Письме Минфина РФ от 24 июня 2016 года № 03-11-11/37017 сказано, что если гражданин обладает имуществом коммерческого назначения и сдаёт его в аренду регулярно, эта деятельность признаётся… предпринимательской.В таком случае лицу следует зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Осуществление гражданином предпринимательской деятельности по сдаче в аренду недвижимости может быть доказано, например, следующими характеристиками:
- Закуполенная собственность предназначена для коммерческой, производственной и предпринимательской деятельности.
- Ранее недвижимость применяли в предпринимательской деятельности.
Договоры аренды на длительный срок, превышающий один год, с возможностью продления, а также систематическое возобновление таких соглашений служат подтверждением предпринимательской активности.
Доходы ИП на УСН
В рамках УСН подлежат учету все выручки от коммерческой деятельности, включая доходы от продажи собственности. Если недвижимость до продажи сдавалась в аренду, это свидетельствует о ее использовании для ведения бизнеса.
Просто потому что недвижимость первоначально купили и записали на частное лицо, не указывая статус предпринимателя, ещё не значит, что её приобрели для личного пользования, а не для бизнеса.
Если предприниматель реализует имущество, утверждая, что оно не связано с его деятельностью, так как было приобретено как частное лицо, то полученный доход необходимо включить при расчете налога по упрощённой системе налогообложения.